生産緑地とは「都市に残された農地の計画的な保全を図る」ためのものです。

「農地」と聞いて、都市の郊外エリアや地方都市、山間部などをイメージする人がいるかもしれませんが、生産緑地の制度はもともと「三大都市圏の市街化区域」を念頭に定められたものであり、指定された農地は大都市の住宅地にあるものが大半です。

そのため「生産緑地」は「都市農地」ともいわれますが、その指定期限をめぐる「2022年問題」や生産緑地法の改正など、近年は生産緑地をめぐる話題も増えてきました。

そこで、大都市での生活にも関わりが深い「生産緑地」について、そのあらましや最近の主な動きをまとめておくことにしましょう。

生産緑地地区を示す看板

生産緑地に指定された農地は大都市の住宅地に多い


生産緑地には30年間の営農義務がある

都市計画で定められる「市街化区域」は原則として市街化を推し進めることになっていますが、大都市にも古くから農業を営む人が少なからず存在します。

そこで、1991年に改正された「生産緑地法」により、保全すべき農地(生産緑地)と宅地化を進める農地(宅地化農地)に分けられました。

宅地化農地は固定資産税などが「宅地並み課税」されるのに対し、生産緑地は農地として税額が低く抑えられる代わりに30年間の営農義務が課せられたのです。

面積が500平方メートル以上など一定の要件に該当する一団の農地が、都市計画によって「生産緑地地区」に定められ、建築物の設置などが厳しく制限されます。原則として、生産集荷施設など農林漁業を営むために必要なもの以外は許可されません。


生産緑地の「2022年問題」とは何か

生産緑地には指定された日から30年間の営農義務が課せられていますが、30年を経過したとき、あるいは、主たる従事者が死亡したり従事することが不可能な状況になったりしたときには、自治体に対して時価で買い取ってもらうように申し出をすることができます。

申し出を受けた自治体は自ら買い取るか、そうでない場合は他の農家などにあっせんすることになっていますが、自治体が買い取る例はほとんどなく、他の農家が買い取ることも難しい場合が多いでしょう。

買い取りの申し出から3か月以内に所有権移転がされなかった場合には、生産緑地の指定が解除され、農地の所有者は第三者(不動産会社など)に売却したり、自らアパートや賃貸マンションを建設したりすることもできるようになります。

そこで浮上してきたのが、いわゆる「2022年問題」です。生産緑地地区の指定は全国で1万3千ヘクタール以上になりますが、その約8割が1992年に指定を受けているとみられ、30年後にあたる2022年が一斉に営農義務から解放される年なのです。

営農義務が外れたからといって、自治体に対する買い取りの申し出が殺到したり、生産緑地の宅地化が一気に進んだりすることはないでしょうが、これまでに比べて宅地化のスピードがだいぶ早まることは否定できません。


生産緑地法が改正、直売所や農家レストランも可能に

生産緑地の問題について、国も対策を進めています。「都市緑地法等の一部を改正する法律」が2017年5月12日に公布され、そのなかで生産緑地法についても見直しが図られました。

生産緑地法の主な改正点は次の3つです。
1.面積要件の緩和
2.建築制限の緩和
3.買い取り申し出可能時期の延期
このうち1と2については早ければ2017年夏頃、3については2018年中に施行される予定です。

まず面積要件の緩和ですが、これまで全国一律で「500平方メートル以上」としていたものを、自治体の条例により「300平方メートル以上」まで引き下げることが可能になります。

これによって、大都市に点在する比較的小規模な農地が新たに生産緑地に指定され、都市農家が税の優遇措置を受けやすくなることが考えられるでしょう。

生産緑地における建築制限は従来よりも緩和され、地域の農産物を主な原材料とする製品の製造や加工施設、直売所の設置、農家レストラン(地域の農産物などをメインにした料理を提供する施設)の運営なども可能になりました。

また、指定から30年が経過した生産緑地を、土地所有者などの同意のうえで「特定生産緑地」に指定し、買い取り申し出が可能な時期を10年先送りする(10年ごとに再延長可)ことができるようになります。

ただし、「特定生産緑地」と通常の「生産緑地」で要件や制限に違いはなく、「特定生産緑地」の指定を受けてもとくにメリットはない(30年経過した後に、買い取りの申し出を保留にしたまま生産緑地を維持しても同じ)ため、さらなる見直しが図られることもあるでしょう。


周囲に生産緑地があるときには?

かつて、マンションや一戸建て住宅を購入する際に、営業担当者から「隣が生産緑地だから、これからもずっと日照や通風が守られて安心ですよ」という説明を受けた、という人も多いのではないでしょうか。

しかし、前述したとおり大半の生産緑地では2022年に営農義務が外れ、その後は「いつ、何が建てられるか分からない」という状況になります。もちろん、何が建つのかは用途地域容積率などの都市計画にもよりますが、一定のリスクがあることは理解しておかなければなりません。

また、生産緑地地区として指定されたのがいつなのかを確認しておくことも必要です。生産緑地によっては指定からの年数が浅く、30年の期限がまだしばらく先になる場合もあります。

真剣に農業などに取り組んでいる生産緑地もあれば、期限が到来すればすぐに転用されそうな生産緑地もあるでしょうから、営農状況をよく観察してみることも欠かせません。その一方で、毎日通いたくなるような素敵な農家レストランが隣にできる場合もあるでしょう。

いずれにしても、いま住んでいる住宅、あるいはこれから買おうとする住宅の周囲に生産緑地があるときには、その動きに注意をしておくことが大切です。


関連記事

不動産売買お役立ち記事 INDEX

住宅の隣が生産緑地でも安心できない
マンションの隣の空地はどうなる?
公園の隣、畑の隣

※記事内容は執筆時点のものです。最新の内容をご確認ください。