売主も買主も安心して中古取引できることをめざす

インスペクション

インスペクション済の物件は重要事項説明で説明が必要に

インスペクションとは、建築士等の検査人が「住宅検査」や「建物診断」を行うこと。「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」が平成28年5月に国会で可決成立し、改正内容にインスペクションに関する内容が盛り込まれました。

その内容を見ると、
1) 宅建業者が売主(既存住宅の売り手)と媒介契約を締結する際に、建物状況調査を実施するインスペクターを斡旋できるかどうかを記した事項を書面で交付しなければならない
2) (既存住宅の)買主等に対して、建物状況調査の結果を重要事項として説明しなければならない
3) 売買契約成立時に双方当事者が建物状況について確認した事項を記載した書面を交付しなければならない

--の3点が宅建業者に義務付けられることになります(2018年4月1日~施行)。
この目的は、建物の仲介業者に対して売買の対象となる住宅の現況を確認するためのインスペクション(建物状況調査)の活用を促し、売主も買主も安心して取引ができる中古住宅流通市場を構築することをめざしたものです。

売買仲介業者とインスペクション業者は明確に線引き

これまで新築なら建築業者(ハウスメーカーやビルダー・工務店など)との契約のため、建物構造や性能に関するプロと直接やり取りできましたが、中古住宅の場合、既に建っていて当時の設計書や履歴書がないことも多く、現時点での性能までしっかり知ることができないため、不動産会社や仲介会社といった宅建業者は価格や築年数・間取り等だけで売買仲介してきたのが実情です。

しかし、国が中古住宅流通をめざし、中古住宅をリノベーションしてマイホームとする消費者も増えている中、中古住宅の売買に際しても一定のインスペクションや性能や劣化状況に関する説明ができるよう宅建業者に求められてきたということです。宅建業者は通常、建築会社を内包していないことも多く、売りたいがために検査を甘くするといったことが起こらないよう、売買仲介業者とインスペクション業者を明確に分け(宅建業とインスペクション業は別の企業が受けなければならない方向)、インスペクションをする場合には第三者的な建築のプロに検査診断してもらいなさい、ということになります。

これにより、既存住宅を買う消費者にとっては、より安心して自分たち家族でも納得して既存住宅を買えるようになり、安心度は高まります。

インスペクション済の物件はより安心。消費者側も建築の知識必要に

また上記1)のインスペクター業者を斡旋できるかどうかでは「斡旋できない」と記載することもでき、また2)では「インスペクションをしていない建物です」とサイアク説明することもできるわけですが、そうした仲介業者よりは、「ウチの不動産会社はインスペクションを通じて物件の安全性を買主にアピールする売り方をサポートしているので、インスペクション会社をご紹介できますよ」、そして「インスペクションの結果はこうでしたよ」と説明してくれる会社のほうが安心できるわけで、そうした仲介会社選びの基準の一つになるのは必至でしょう。

これまで新築なら建築時に部材生産や工場生産過程で、ある程度の品確法の性能等級などが数値化できますが、既存住宅を買う場合、「駅に近いですよ」「古いですが内装リフォームしたばかりですよ」といった少ない基準でしか決めるしかありませんでした。それが、建築のプロによる検査結果があれば内部の劣化や残存性能など分かり、消費者の選択基準も増えることになるわけです。

ただし、消費者がそれを選択するためには、消費者自身もある程度、インスペクションの種類、建物の何をどう検査するのか、建物に関する知識も深めなければなりません。

次回はインスペクションの調査範囲と調査方法について解説します。
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