マイナス金利は、マンション購入の好機！リスクは何？

日本銀行が、初のマイナス金利導入
住宅ローン金利は、さらに低下　住宅ローンの借り換えも顕在化

2016年2月16日、日本銀行が日本初となるマイナス金利の政策をスタートさせました。金融機関が日本銀行にお金を預けると、手数料がとられ実質的にマイナスになるという仕組み。金利を低く誘導することで、企業の投資や家計の消費を促しデフレの脱却を計ることが狙いです。

金利をマイナスに誘導する施策は、既に欧州では導入されていますが、中国景気の減速や原油安、欧州の金融不安も合わさり、狙いとは逆に一時期、為替は円安に振れ日本株の株価も大きく下落しました。中でも運用益の低下を嫌い金融関連株は大きく売られました。このことは、一つのパラダイムの転換を感じます。巨大な資本があっても簡単には収益を挙げられない時代になったのです。

一方、マイナス金利の導入で、住宅ローン金利は既に低下しています。例えば、三井住友銀行の「最初にぐぐっと引き下げローン」なら2月の引き下げ後の金利は、10年固定で基準金利3.1％から2.2％マイナスの0.9％に。

10年経過後の金利優遇幅は、1.4％のマイナスとなるものの10年固定金利0.9％で住宅ローンを借りられるメリットは大きいでしょう（平成28年2月26日時点）。3月以降、他行も相次いで、住宅ローン金利の引き下げを発表しています。金利低減のメリットはどんな人に有利なのか。また、低金利で想定される将来的なリスクを考えてみましょう。

返済能力が高い人は、低金利のメリット大
将来的な金利上昇リスクを踏まえて返済プランを立てよう

住宅ローンを利用する人は、少なからず低金利の恩恵を享受しますが中でも返済能力が高い人のメリットは大きいです。例として、10年間固定金利1％で住宅ローンを4,000万円借りた場合の借入期間別残債額（10年後）を計算してみしょう。

・借入額4,000万円　期間35年間　固定10年間　
月額返済額　112,914円　10年後（120回返済後）残債　約2,996万円

・借入額4,000万円　期間30年間　固定10年間
月額返済額　128,656円　10年後（120回返済後）残債　約2,797万円

・借入額4,000万円　期間25年間　固定10年間　
月額返済額　150,749円　10年後（120回返済後）残債　約2,518万円

・借入額4,000万円　期間20年間　固定10年間　
月額返済額　183,958円　10年後（120回返済後）残債　約2,099万円

上記の数字を見ると、返済能力が高くある程度の住宅ローンを毎月払える人なら、10年後の残債を大きく減らすことが可能です。一定期間固定金利の借入利率は、マイナス金利で下がっています。

この低金利を活かして短期間に返済することが可能であれば、10年間利用できる住宅ローン控除と合わせ相当額を返済することが可能です。若い夫婦で共働きの人や40代である程度自己資金のある方などは、低金利を活かして返済期間を短くすることも可能です。

低金利だと言って、無理な購入プランは禁物
借りすぎに注意！　だけども滅多にないチャンスかも知れない

住宅ローン金利の低下によって、同じ月額返済額でも借入可能額は増えていきます。ここで留意したいのが、返済リスクへの備えです。低金利だと言って、支払い能力ギリギリでローンを組むのは気を付けましょう。

中でも返済余力が少ないのに、金利の低い変動金利型住宅ローンで無理な借り入れをするのは禁物です。今の低金利がずっと続くと考えるのは早計です。デフレ脱却が進むのなら、金利は上昇するでしょう。また、マイナス金利がずっと続くような、景気減速が続くなら資産価格の下落も考えられます。将来のリスクに備えるためにも、返せるかどうか？貸せるかどうか？売れるかどうか？をよく検討しましょう。

昨今のマンション価格の上昇を受け、将来売却を前提にしたマンション購入を検討する人もいますが、資産の中身と同様に資産価格も重要な要素であることを認識しましょう。

不動産経済研究所発表の2015年の全国マンション市場動向によれば、首都圏マンション価格は、前年比9.1％アップの5,518万円。昨今の工事費の上昇の影響を反映して大幅に上昇していますが、その分下落リスクもあるということは踏まえておきたいポイントです。安易な資産形成目的の購入は、避けるべきだと思います。
一方で、既に住宅ローンを借りている方やこれから教育資金等の蓄えが必要なファミリー層にとっては、住宅金利の低下は朗報です。価格上昇が緩やかな郊外のマンションや値頃感ある中古マンションを購入する人には、大きなチャンスだと思います。融資実行が早い竣工済マンションや中古マンションだけでなく、引渡し時期が先のマンションも低金利で購入できる可能性は高まったと言えるでしょう。

では、マンション購入者にとってマイナス金利のデメリットは、あるのでしょうか？挙げるとするならば、住宅ローン金利の低下で購入意向者が増える可能性があることです。実需層で、一定額の借入が必要な予算4,000万円～5,000万円程度の方は金利低下のメリットが大きい。中古マンションも新築マンションも、年初から売れ行きは鈍化しているので、選べるマンションは豊富です。早い行動が、チャンスを活かす秘訣ではないでしょうか。

マイナス金利導入発表後、現時点では調達金利の低下を見込んで不動産投資信託である東証リート指数は上昇しています。また、長期金利が低下していることは、設備投資だけでなく再開発などの長期間資金を要するプロジェクトも行いやすくなり、工事費の上昇が止まったこともあわせ都市整備が進めやすくなることも日本全体に考えてプラスだと思います。

この機を活かせるかどうかは、自分にあったマンションを見つけ出せるかどうか。価格上昇で、一旦マンション購入を先送りした方も、返済プランと合わせてマンション購入を検討してみてはいかがでしょうか。


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