2/2 56歳で3000万円の住宅は買える？老後の生活が心配 [お金の悩みを解決！マネープランクリニック] All About

アドバイス1　住宅コスト3000万円はリスクが高い

ご相談の、土地と建物で3000万円の住宅購入についてですが、結論から言いますと、結果的にリスクの高い住宅ローンを組むことになると考えます。

現在の預貯金2350万円のうち、頭金+諸経費（登記費用、印紙代、引っ越し費用、家具家電の購入など）として2000万円を住宅資金とします。諸経費を100万円とすると、実際の借入金は1100万円となります。

それを金利1.5％の5年固定で借り入れた場合、毎月の返済額は約19万円、年間約228万円。対して、現在、年間で貯蓄できているのが210万円。それを全額返済に回し、加えて、持ち家となれば家賃がなくなりますので、その分＝年間42万円が返済に回すと、収入を得ている60歳までは手元に残した貯蓄（350万円）を取り崩すことなく返済ができます。

返済開始をちょうど57歳からとすると、3年後に退職金2000万円を受け取りますので、60歳以後はその年金を支払いに充てることになります。住宅ローン残高は60歳の時点で450万円ほど。仮に退職金で全額支払えば、残る退職金は1550万円。貯蓄の残り350万円と合わせて1900万円で、老後の生活費の不足分がカバーできれば、無理のない住宅ローンと言えるでしょう。

では、60歳以降の家計はどうでしょうか。60歳～64歳までの5年間、再雇用の予定がないということですので、無収入の期間となります。この間、現在の生活費から家賃分を差し引いた月額29万2000円を毎月支出していくと、5年間で1752万円。奥様は月額4万円の公的年金を、ご主人より約2年早く受け取れますが、その分を加えても、残る預貯金は200万円強。その間、要介護になるなど、不測の大きな出費が発生すれば、65歳を前に、生活資金がほとんど手元に残らない可能性もあるのです。

アドバイス2　2000万円の物件を現金で買うという選択肢も

老後のために住宅を購入した結果、老後生活が資金不足になればそれこそ本末転倒です。そこで、年金受給後の生活から、もう一度考えてみます。

ご相談者の老後の生活費が今と同水準とすれば、家賃と65歳で支払い期間を終えた保険料を引いた28万円ほど。対して、ご夫婦の公的年金の支給額は月額24万円ですから、毎月4万円不足する計算なります。ご主人85歳までの20年間で、960万円が自己資金として必要になるわけです。

退職金2000万円からその分を差し引けば1040万円。それを60歳～64歳の生活資金に充てるとなると約700万円が不足します。結局それは今ある貯蓄で備えるしかありませんから、実際に住宅資金に回せる金額は1300万円ほどということになります。加えて、57歳～60歳まで、現在と同じペースで貯蓄できれば約630万円。さらに一時払いの終身保険を解約し、その一部を資金に充てれば、用意できる資金は合計2000万～2300万円。これが、住宅ローンの支払いも含めて、リスクのない住宅資金として使える上限となります。

さらに言うと、住宅ローンを使わず現金で買ってしまえば、低金利とは言え、支払利息を浮かすことができます。また、住宅ローンという大きな固定費を背負わないという点で、家計には大きなメリットがあるとも言えるでしょう。

アドバイス3　保険を思い切って見直してみる

3000万円の予算を2000万円近くに減らすのは、かなり大変かもしれません。
それをもう少し引き上げるとすれば、60歳から5年間、何かしらの収入を得るか、あるいは支出を減らすしかありません。

支出については、ご相談者の場合、保険の見直しがより効果的です。長く公務員をされているという立場上、何かとしがらみもあるでしょうが、客間的に見て、明らかに掛け過ぎだからです。

ご主人の死亡保障は5000万円超。がんになれば入院日額3万5000円に通院1万円。死亡保障、入院保障とも4分の1もあれば十分でしょう。もし、可能であれば、夫婦で加入している団体生命保険、ご主人の勤労保険、生命共済2は解約していいのでは。さらにがん保険の2と3を解約し、ご長男にかけている医療保険も本人の支払いに切り替えれば、月に約4万円の節約が可能になります。それだけで3年間に150万円近くが新たに貯められるわけです。

さらに支出を見直し、月1万円でも2万円でも削減できれば、住宅にかかる総費用を100万円、200万円と上積みしていくことも可能ですし、年金生活になったときにその節約がより活きてきます。ただし、一度上がった生活レベルを下げることは容易ではありません。ストレスにならないよう、無理せず、トライしてみてください。