退職金と貯蓄を充てても3000万円で住宅購入は無謀ですか?

家を買いたいが老後のお金はどうする?

家を買いたいが老後のお金はどうする?

皆さんから寄せられた家計の悩みにお答えする、その名も「マネープランクリニック」。今回の相談者は定年退職を前に住宅購入を希望する56歳の公務員男性。ファイナンシャル・プランナーの深野康彦さんが担当します。
※マネープランクリニックに相談したい方はコチラのリンクからご応募ください。(相談は無料になります)


■相談者
誠実な男さん
男性/公務員/56歳
岩手県/賃貸住宅

■家族構成
妻(58歳/専業主婦)、長男(※独立別居)

■相談内容
退職間近の今から住宅ローンを組んで土地住宅を購入するとしたら、借入金はどれくらいまでなら可能でしょうか。60歳で定年退職。年金は65歳から。再雇用の予定はありません。5年間の無収入期間ができます。退職金は2000万円見込み。生涯借家の予定でしたが、今になり新築が可能であればと考えています。土地700万円(60坪)、家本体2300万円(床面積30坪弱)、借入金3000万円の見積もりを住宅メーカーから得ていますが、実現可能でしょうか。個人年金と退職金を全額住宅につぎ込んでよいものか、老後の生活が年金だけで大丈夫か気になります。

■家計収支データ
「誠実な男」さんの家計収支データ

「誠実な男」さんの家計収支データ



■家計収支データ補足
(1)「保険料6万2000円」の内訳と保障内容
・夫/終身保険(死亡保障841万円)=保険料0円(一時払い)
・夫婦/団体生命保険(夫/死亡保障2400万円、妻/死亡保障800万円)=保険料1万3970円(※契約期間=夫2026年、妻2013年)
・夫/医療保険(終身保障、入院5000円)=保険料7210円
・夫/勤労保険(死亡保障1000万円)=保険料3510円(※契約期間=2025年)
・夫婦/生命共済1(夫/死亡保障500万円・入院5000円、妻/死亡保障1000万円・入院5000円)=保険料9209円
・夫婦/生命共済2(夫/死亡保障・年額37万5000円×12年間、妻/年額77万円×3年間)=保険料9833円
・・・・・・
・夫婦/がん保険1(入院/夫1万5000円、妻1万円)
・夫/がん保険2(入院1万5000円)
・夫と長男/がん保険3(夫/がん通院1万円、長男/入院1万円)
3本合計の保険料1万4794円
・長男/医療保険(入院1万円)=保険料3710円

(2)公的年金の支給額について
夫・月額19万9700円、妻・月額4万円

■FP深野康彦からの3つのアドバイス
アドバイス1 住宅コスト3000万円はリスクが高い
アドバイス2 2000万円の物件を現金で買うという選択肢も
アドバイス3 保険を思い切って見直してみる
 

アドバイス1 住宅コスト3000万円はリスクが高い

ご相談の、土地と建物で3000万円の住宅購入についてですが、結論から言いますと、結果的にリスクの高い住宅ローンを組むことになると考えます。

現在の預貯金2350万円のうち、頭金+諸経費(登記費用、印紙代、引っ越し費用、家具家電の購入など)として2000万円を住宅資金とします。諸経費を100万円とすると、実際の借入金は1100万円となります。

それを金利1.5%の5年固定で借り入れた場合、毎月の返済額は約19万円、年間約228万円。対して、現在、年間で貯蓄できているのが210万円。それを全額返済に回し、加えて、持ち家となれば家賃がなくなりますので、その分=年間42万円が返済に回すと、収入を得ている60歳までは手元に残した貯蓄(350万円)を取り崩すことなく返済ができます。

返済開始をちょうど57歳からとすると、3年後に退職金2000万円を受け取りますので、60歳以後はその年金を支払いに充てることになります。住宅ローン残高は60歳の時点で450万円ほど。仮に退職金で全額支払えば、残る退職金は1550万円。貯蓄の残り350万円と合わせて1900万円で、老後の生活費の不足分がカバーできれば、無理のない住宅ローンと言えるでしょう。

では、60歳以降の家計はどうでしょうか。60歳~64歳までの5年間、再雇用の予定がないということですので、無収入の期間となります。この間、現在の生活費から家賃分を差し引いた月額29万2000円を毎月支出していくと、5年間で1752万円。奥様は月額4万円の公的年金を、ご主人より約2年早く受け取れますが、その分を加えても、残る預貯金は200万円強。その間、要介護になるなど、不測の大きな出費が発生すれば、65歳を前に、生活資金がほとんど手元に残らない可能性もあるのです。
 

アドバイス2 2000万円の物件を現金で買うという選択肢も

老後のために住宅を購入した結果、老後生活が資金不足になればそれこそ本末転倒です。そこで、年金受給後の生活から、もう一度考えてみます。

ご相談者の老後の生活費が今と同水準とすれば、家賃と65歳で支払い期間を終えた保険料を引いた28万円ほど。対して、ご夫婦の公的年金の支給額は月額24万円ですから、毎月4万円不足する計算なります。ご主人85歳までの20年間で、960万円が自己資金として必要になるわけです。

退職金2000万円からその分を差し引けば1040万円。それを60歳~64歳の生活資金に充てるとなると約700万円が不足します。結局それは今ある貯蓄で備えるしかありませんから、実際に住宅資金に回せる金額は1300万円ほどということになります。加えて、57歳~60歳まで、現在と同じペースで貯蓄できれば約630万円。さらに一時払いの終身保険を解約し、その一部を資金に充てれば、用意できる資金は合計2000万~2300万円。これが、住宅ローンの支払いも含めて、リスクのない住宅資金として使える上限となります。

さらに言うと、住宅ローンを使わず現金で買ってしまえば、低金利とは言え、支払利息を浮かすことができます。また、住宅ローンという大きな固定費を背負わないという点で、家計には大きなメリットがあるとも言えるでしょう。
 

アドバイス3 保険を思い切って見直してみる

3000万円の予算を2000万円近くに減らすのは、かなり大変かもしれません。
それをもう少し引き上げるとすれば、60歳から5年間、何かしらの収入を得るか、あるいは支出を減らすしかありません。

支出については、ご相談者の場合、保険の見直しがより効果的です。長く公務員をされているという立場上、何かとしがらみもあるでしょうが、客間的に見て、明らかに掛け過ぎだからです。

ご主人の死亡保障は5000万円超。がんになれば入院日額3万5000円に通院1万円。死亡保障、入院保障とも4分の1もあれば十分でしょう。もし、可能であれば、夫婦で加入している団体生命保険、ご主人の勤労保険、生命共済2は解約していいのでは。さらにがん保険の2と3を解約し、ご長男にかけている医療保険も本人の支払いに切り替えれば、月に約4万円の節約が可能になります。それだけで3年間に150万円近くが新たに貯められるわけです。

さらに支出を見直し、月1万円でも2万円でも削減できれば、住宅にかかる総費用を100万円、200万円と上積みしていくことも可能ですし、年金生活になったときにその節約がより活きてきます。ただし、一度上がった生活レベルを下げることは容易ではありません。ストレスにならないよう、無理せず、トライしてみてください。
 

「誠実な男」さんより寄せられた感想

アドバイスは具体的で説得力のあるもので、大変ありがとうございます。住宅購入にあたってはハイリスクとのご指摘ごもっともです。妻ともう一度再考することにいたします。今後とも記事を愛読させていただきますね。この度はありがとうございました。

教えてくれたのは……

深野 康彦さん
 
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業界歴26年目のベテランFPの1人。さまざまなメディアを通じて、家計管理の方法や投資の啓蒙などお金周り全般に関する情報を発信しています。All About貯蓄・投資信託ガイドとしても活躍中。

取材・文/清水京武 イラスト/モリナガ・ヨウ




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