重要論点と求められるレベル1　区分所有法

マンション管理士試験において、最も重要な分野が、「区分所有法」です。全体50問の出題のうち、約20問、つまり4割を占めています。

この分野をいかに攻略するかが、合否の分かれ目になるのは間違いありません。今回は、この区分所有法に関する学習のポイントについてご案内します。

頻出テーマを押さえる

過去の出題状況を見ると、区分所有法の分野で毎年のように問われるテーマが分かります。具体的にそれを挙げてみましょう。

(1)共用部分
共用部分には、階段や廊下などの「法定共用部分」だけでなく、規約で定めることで共用部分となる「規約共用部分」や、一部区分所有者のみに供されることが明らかな「一部共用部分」、専有部分に属さない建物の附属物(配管など）も含まれます。これら共用部分の定義や範囲についての理解が求められます。

(2)管理者
区分所有法の管理者には、実際の管理組合では理事長１名が就任するのが一般的ですが、その資格要件、人数、選解任の方法、権限の範囲については区分所有法で別途定めがあります。

また、管理者と比較されることの多い、「管理所有者」（共用部分の管理行為と軽微な変更まで権限を持つ）相違点についても頻繁に問われています。

(3)規約および集会
区分所有法の定める範囲内で、管理組合は規約で「別段の定め」ができます。しかしながら、区分所有法の定める通りでないとダメな事項、区分所有法の許す範囲内で別段の定めができる事項、規約で自由に定められる事項の3種類が混在しているため、これらをしっかりと整理する必要があります。

(4)管理組合法人
管理組合は、「権利能力なき社団」に該当しますが、法人化することも可能で、管理組合法人と管理組合では法律上の定めがかなり異なります。特に、管理組合の「管理者」と「組合法人の理事」は、似て非なる関係にあることから、その相違点について的確な知識が求められます。

(5)義務違反者に対する措置
共同の利益に反する行為を行う区分所有者に対する措置として、「行為の停止」「使用禁止」「競売の請求」の大きく3段階の定めがあります。また、これを専有部分の占有者(賃借人等）にもこれを準用して「行為停止請求」や「引渡し請求」ができます。

これらそれぞれの手続きについて、裁判上の措置が必要か、集会の決議の要・不要、当事者に対する弁明の機会を提供の要・不要といった要件が異なるため、正しく理解し、知識を整理しておく必要があります。

このテーマについては裁判沙汰になった紛争事件も多いため、出題されることもありますから、判例についてもチェックしておくとよいでしょう。

次ページでは、過去の出題事例をもとに、本試験の難易度を確認してみましょう。