売った方が良い物件はどんなもの?

前回、「不動産を売らずに貸すという選択」の記事を書きました。今回はそれとは対となる記事で、「不動産を貸さずに売却するという選択」という内容です。売り手側の事情や物件の特性にもよりますが、売った方が良い物件として今回は、「築年数が古く駅から遠い」という物件にスポットを当てて解説していきます。

築古と駅からの距離

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老朽化が進んだ物件は、収入よりも支出が多くなることが多い

「駅からの距離」と「築年数」というのは、不動産の良し悪しを判断する要素の中でも非常に大きなウェイトを占めます。以前は「駅から近いけどその分古くて狭い」逆に「駅から遠いけど新しくて広い」といったように、ある程度バランスが取れていました。

しかし、借り手優位の現在、その頃は大きかった賃料格差が今ではかなり小さくなってきています。予算内でもそこそこ広くて新しい満足できる物件を見つけることができるようになってきたため、すみわけが難しくなってきています。

つまり駅から遠く築年数が古い物件が、多数ある「そこそこ」の競合物件に勝ち、入居者に選ばれていくためには、賃料の安さで勝負しかないのが現状です。入居者が決まらなければじりじりと賃料を下げざるを得ない消耗戦を強いられています。これが売却した方が良いと思う理由の一つです。

築年数が古いとランニングコストがかかる

また、幸い入居者が決まったとしても長期的に借りてくれる可能性が高いとは言えないのが現状です。入居者は生活することで、駅までの道のりや設備の古さを実感・体感します。

「この位の距離なんてことない」「多少設備が古くても・・・」と思っていたとしても、それが毎日になると考えも変わってきます。「次引っ越すときにはもう少し近くて新しい物件を・・・」と、入居中の2年の間でそのような思いを募らせてしまうのです。そして更新を機に退去していってしまうのです。

退去の際にはメンテナンス費用もかかりますし、またすぐに新しい入居者を探さないといけません。探してもすぐに見つかるとは限らないし、さらに賃料を下げなくてはならないかもしれません。これではオーナーが疲れてしまいます。これが2つ目の理由です。

では古くて駅から遠ければ即、売却した方が良いのかという、そういうわけではありません。売るか貸すかの判断をどのようにつけたら良いのかは、次ページで解説していきます。