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皆さんのマンションでは、総会出席率はどのくらいですか?

本稿の読者の中には、分譲マンションにお住まいの人も多いと思いますが、ご自身のマンションを振り返り、毎年開催される総会には何人ぐらいの組合員が出席しているか、気にしたことはあるでしょうか。

マンション標準管理規約では、「総会成立には議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない」と成立要件を定めており、定足数を満たせなければ総会が有効に開催できなくなっています。

もし、総会が開催できないと、「管理者(理事長)は少なくとも毎年1回、総会を招集しなければならない」という区分所有法に違反するばかりか、管理組合会計上、来期の予算承認が得られなくなるため、予算が執行できなくなり、管理組合は活動停止状態に追い込まれます。予算執行の承認を得るには、総会決議が不可欠だからです。

無理もないかもしれませんが、役員経験者でさえ総会の重要性を十分に理解している人は少ない印象です。マンション管理において、総会は極めて重要なイベントであり、快適なマンションライフを維持するために欠かせない組合行事です。

にもかかわらず、総会の重要性を啓発し、出席率を高めるための努力をしてないとすれば、(失礼ながら)それは怠慢以外の何物でもありません。管理組合の空洞化はマンション管理の無関心者を増大させ、円滑な組合活動を阻害します。低い出席率は「百害あって一利なし」なのです。そのうえ、マンションの資産価値にも悪影響を及ぼします。お心当たりの管理組合は以下に紹介する方法を利用して、総会出席率を高めてほしいと思います。

区分所有法では「総会中心主義」を採用 総会は「最高意思決定機関」と心得よ! 

 では、どうして総会が重要なのか?―― まずは、その理由説明から始めます。

ご存じ、分譲マンションは1つの建物が多くの人々に区分所有されています。建物(共用部分)は全員で共同所有し、専有部分は各人で戸別利用する居住形態が分譲マンションです。そのため、どうしても分譲マンションは複雑な権利関係にならざるを得ず、土地・建物とも所有権で、かつ、持ち主(所有権者)が1人である一戸建て住宅とは異なる管理の難しさを内包します。

加えて、小さい分譲マンションでは数十名、大規模になると1000名以上の居住者が同じ屋根の下で共同生活することになるため、当然のように利害対立が生じます。多様な価値観を持つ人が同じマンションに住むわけですから、区分所有者全員の意思決定は容易ではありません。合意形成のための手法(ルール)が求められます。

そこで、誕生したのが区分所有法です。昭和37年(1962年)、分譲マンションをめぐる法律関係の基本ルールとなるよう、51年前に制定されました。

同法には区分所有の法律関係に関する規定を中心に、管理組合の運営をつかさどる総会についても厳格な規定が盛り込まれています。「総会中心主義」を採用し、管理に関する重要事項のすべてを総会で決定するという考え方を取り入れています。

総会中心主義とは?

 

また、総会を管理組合における「最高意思決定機関」と位置付け、組合員の利害を調整し、総意を取りまとめる重要な会議と定めています。あくまで理事会は「執行機関」であり、決定機関ではありません。たとえ理事長であろうとも、総会で行使できる議決権は1票のみです。総会議案を最終決定する権限は理事長にもありません。つまり、管理に関して広範な権限が与えられている管理組合において、議案を最終決定できる唯一の場所が総会なのです。

マンション管理組合の全体イメージ図

 

総会を欠席するということは、管理組合に背を向けるのと同じです。組合員であることを放棄しているも同然です。総会に出席し、自分の議決権を有効に行使することが区分所有者の使命なのです。まずは、各組合員がマンション管理における総会の位置付けを理解し、その重要性を知ることが総会出席率を高める第一歩となります。

続いて、次ページでは代理人による出席方法をご紹介します。