今回は、マンションの維持管理のために徴収される管理費と修繕積立金のお話をしていきます。
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マンションの維持管理のために一緒に考えましょう
管理費とは、マンション等建物の共用部分、敷地及び付属施設の維持管理するために徴収される費用であり、適切に管理運営するために必要不可欠なものです。

一般的に管理費は、日常的な維持管理に充てられる費用とされており、管理費の代表的な使途として、

・エレベーター・機械式駐車場等マンションに附属する施設の保守点検料・定期検査料
・受水槽・雑配水管等の清掃費
・消火栓・警報装置等消防設備の保守点検料
・植栽費
・廊下やエントランス等共用部分の清掃費
・管理組合の運営費
・管理会社に管理を委託している場合の委託手数料

などが挙げられます。

次に、修繕積立金ですが、これは建物・設備の経年劣化に対応して補修する大規模修繕工事などに備え、毎月一定額を徴収される費用のことを指します。

管理費が日常的な維持管理に充てられるのに対し、修繕積立金は特別な維持管理のために充てられるものとされています。

修繕積立金は、一定年数経過ごとに計画的に行う大規模修繕・天災地変による被害の修繕・敷地及び共用部分の変更(例えば駐車場の増設などがあたります。)などの場合に限り取り崩し、その費用に充てられることができるものとなっているのです。

これら管理費・修繕積立金は、区分所有者(区分所有者とは、マンションで言えば住戸を所有する権利を持った人、いわゆるオーナー)が負担することとなります。

マンションに関する所有関係や管理運営などのルールなどを定めた「建物の区分所有等に関する法律」(略称「区分所有法」)において、「各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任じ、共用部分から生じる利益を搾取する」(19条)と共用部分の管理に係る規定が定められており、原則として、各区分所有者には、各住戸の専有部分の床面積の割合により管理費・修繕積立金を負担しなければならないという義務が生じるのです。

このことから、分譲マンションの賃借人は、その住戸の所有者ではなく単なる占有者という立場に過ぎないため、管理費・修繕積立金の支払い義務者となることはないのです。

ここでひとつ気をつけなくてはならないのは、中古マンションを購入した場合の、前区分所有者(売主)が管理費・修繕積立金を滞納していた場合の未払い管理費用等の取扱いについてです。

前記の区分所有法の8条によると、「前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。」となっており、管理費等は、当該規定に含まれる債権にあたるため、特定承継人(いわゆる中古マンションの買主のこと)には滞納管理費等の負担義務が生じてきます。

もちろん、管理費等を滞納した張本人は、本来の債務者として支払い義務が消滅することはなく、未払い管理費等の請求を受けて当然ですが、中古マンションの買主にも支払い義務が法的に発生することを覚えておいて下さい。

余談ですが、相続により被相続人(死亡者)が管理費等を滞納していたマンションを取得した場合でも、相続人は、一般承継人として、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する(民法896条)とされていることから、マンションを取得する権利と滞納管理費等の支払い義務を当然に承継することとなり、滞納管理費等の支払いを免れることはできないのです。

不動産を所有した場合には、管理費・修繕積立金が徴収される目的や使途と共に、適切な維持管理業務を進めていく上での管理費・修繕積立金の重要性を十分に理解し、納入の義務を果たしていってもらいたいものです。

また、中古マンションの売買契約においては、滞納管理費等があるか否かの確認を怠らず、もしあった場合には、権利を移転する前にきちんと清算の手段を取ることが大切となります。
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