ひと昔(?)前、“不動産投資”といえば・・・投資家は多額の資金で現物不動産を購入し、それを第三者へ賃貸することで運用を行う現物不動産投資」が主流でした。
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、“不動産投資”といえば・・・
「現物不動産投資」は、多額の資金を必要とすることで不動産投資市場は、限られた一部の投資家のみが参加し一般の個人投資家には高い壁で覆われたような投資の一つに過ぎませんでした。

そうした中、不動産を小口化することで流動化を図ろうという試みが進み始めました。

Q.不動産を小口化するとはどういったことなのでしょうか?

:例えば1棟50億円の賃貸事業を考えた場合、これを1000口に小口化することで、1口当たり500万円となります。
投資家は小口化された1口500万円に出資することで1棟50億円の賃貸事業の運用に1部参加することが出来るのです。
共同オーナーになってもらうという単純な構図なのです。

商品の性質を変えていくことで不動産投資への壁は低くなりつつあったのです。

不動産特定共同事業法



このような小口化された不動産投資は1987年から始まりましたが、バブルの崩壊と共に賃料収入の大幅な減少による投資家の破産などの投資事故が多くみられました。

そのような背景があり1995年4月に「不動産の小口化商品に関する投資家の保護」と「小口化事業の健全な発展」を目的とした“不動産特定共同事業法”が施行されました。

“不動産特定共同事業法”に基づく不動産小口化商品は大別すると民法に基づく「任意組合」型と商法に基づく「匿名組合」型の2種類があります。
(組合とは投資家と対象不動産の間に入り賃貸事業に関し“不動産特定共同事業法”に基づき契約を行う営業者=不動産小口化商品を販売した事業者です)

投資家 ←(組合契約)→ 組合 ←(賃貸借契約) → 不動産

“不動産特定共同事業法”は事業者に対して経営内容等に厳しい条件(年1回事業報告書を作成し監督官庁である金融長官及び国土交通大臣または都道府県知事に提出しチェックを受ける)を課しています。
基準をクリアした事業者のみが小口化商品の販売が許されているのです。
(主な商品:住友不動産が販売している「サーフシリーズ」、東京建物が販売している「リーフシリーズ」が上げられます。1口:500万円)

小口化商品の仕組み



小口化商品の一般的な仕組みは、

【1】投資家はまず事業者と匿名契約を結ぶ。
【2】投資家は匿名組合に元づき事業者への出資金を支払う。
【3】事業者はまとまった出資金を元に不動産を取得する。
【4】事業者は不動産をテナントに賃貸する。
【5】事業者はテナントから賃貸契約により賃貸料等を受領する。
【6】事業者は不動産の管理費等を差し引いた残額を投資家に分配する。

となっています。

小口化不動産投資のメリットとは?



1口数百万円の投資により、通常個人では投資不可能と考えられる数十億の物件への投資が可能となり共同オーナーの一人となることができます。
また、現物不動産投資にはつきものである建物のメンテナンスを始めとする家賃の徴収や改定、税務申告等を“特定共同事業法”に準じた事業者が行うことで賃貸経営に関する煩わしさは極めて少ないといえます。

また、投資家と対象不動産の距離が(組合だけを挟んだ状態で)近いことから運用情報のつかみやすさ等も上げられます。


“不動産特定共同事業法”は施行当初は「投資家の保護」を第一の目的とした規制法でしたが、現在では規制法からより規制色を薄めつつあり投資家にとって「投資しやすい制度の改善」を目的とし(最低出資額当の)制限緩和などが進められています。

小口化商品も投資家のニーズに合わせリニューアルを繰り返しつつあります。

・・・・・次回は小口化商品の注意点について触れていこうと思います・・・・
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