政策を背景に上昇するJ－REIT市場

目が離せない2013年のJ-REIT市場、その理由は？

このところ、不動産投資信託（J-REIT）が、ちょっと面白いことになっています。東京証券取引所に上場されているJ-REIT全体の価格動向を示す「東証REIT指数」は、2007年5月23日に2606ポイントという過去最高値を付けた後、サブプライムショック、リーマンショックという2度の金融ショックを受けて、2008年10月28日には704ポイントまで下落しました。その後、1000ポイントをはさんで一進一退が続いた後、2011年1月には1150ポイントを回復。ようやく上昇トレンドが見えてきたところで東日本大震災が起こり、800ポイント近辺まで下落しましたが、2013年1月4日の大発会では、1141ポイントまで上昇してきました。

2013年も引き続き、J-REITへの関心が高まりそうです。

理由は3つあります。ひとつは投資信託法の改正が行われる予定で、その中にJ-REIT関連の改正案がいくつか盛り込まれており、J-REITの株価上昇を促す可能性があること。具体的には「自社投資口買いの解禁」で、これは一般の株式における自社株買いと同じです。つまりJ-REITの投資法人が、自らの投資口を買うことによって、J-REITの株価を一定水準に保つことができます。

二つ目は「ライツ・イシュー」といって、既存の投資口主に対して、新株を買える予約権を無償で割り当てる方法が、J-REITでも解禁されます。この増資方法だと、増資に応じたい投資主は、予約権を行使して現金を払い込み、新投資口を受け取ります。逆に増資に応じたくない投資主は、その予約権を市場で売却して、現金に換えることができます。公募増資に比べると、既存株主が保有している株式価値の希薄化が起こりにくいということで、海外では頻繁に用いられている増資の方法です。

そして最後は、日銀によるJ-REITの買い入れです。2010年12月から行われ、これまで段階的に買い入れ枠が増額されてきました。当初500億円だったのが、1000億円、1100億円、1200億円と増額され、さらに2012年10月には、1300億円まで拡大されています。しかも、当初は2012年末に終了とされていた買い入れ期間が、2013年末に延長されました。

このように、さまざまな政策を用いてJ-REIT市場を活性化させようとしているのは、日本再生戦略において2020年までに、対2011年度比でJ-REIT市場の資産額を倍増させるという目標が掲げられているからです。「政策に売りなし」という相場格言の通りだとしたら、2013年のJ-REIT市場からは、目が離せないことになりそうです。