長期の変動金利で借りることだけは避けて
住宅ローンを固定か変動のどちらで借りるか迷うのは、今後金利が上がるのか、このまま低金利が続くのかが誰にもわからないからだと思います。金利動向の予測に正解はないのですから、どちらに転んでも傷が浅い借り方をする（リスクを低減する）ことが重要ではないでしょうか。ちなみに、私は数年前に中古マンションを購入した際、期間20年の全期間固定金利（2.8％）と25年の変動金利（当初1.45％）を半分ずつ借りました。金利が上昇したときに返済額が増えるインパクトを半分に抑えられるからです。また、金利動向が大きく変わらない限り、余裕ができたときに金利の高い固定金利のほうを一部繰り上げ返済で減らしていく作戦です。
もしこれからローンを組むとしたら、同じように半々で組む手もありますし、はなから高金利の固定金利で借りたと想定して算出した借入額を変動金利で借りる手もあると思います。
たとえば、金利4％で期間30年、毎月8万円の返済（＋管理費・修繕積立金）なら家計に負担にならないとするならば、1675万円借り入れできます。同じ額を30年の変動金利で借りると毎月返済額は5.4万円。差額の2.6万円は毎月貯蓄に回して繰り上げ返済に備えます。この借り方なら金利が上がって毎月返済額が上昇しても４％までは家計への影響はなし。繰り上げ返済でもっと残高を減らしていればさらなる金利上昇にも耐えられるでしょう。
※このシミュレーションはフラット35のホームページで試算しました。
http://www.flat35.com/simulation/index.html
個人的には当面は低金利が続くと思いますが、将来の返済額を予測できない変動金利はリスク（ブレ幅）が大きく手放しではオススメできません。ただし上記のような使い方やリスク管理＆対処のできる人なら変動金利を利用する手もあると思います。借り入れ金利は低いに越したことはなく、とくに借り入れ当初は金利が低いほど早く元本が減らせるからです。
この考え方でいけば、比較的低金利となる固定金利選択型の固定期間10年ものを利用して、早めに元本を減らすのもいいと思います。10年後に金利が上昇していても元本が減っていれば返済額を押さえることも可能です。
金利動向のみならず雇用環境も不透明ないま、長期の変動金利でめいっぱい借りることは避けるべきと思います。
