建築基準法で認められた道路のうち幅が4mに満たない、いわゆる法42条2項道路(2項道路、みなし道路)では、従来から存在する道路部分の中心線から2m(指定を受けた道路では3m)の位置まで敷地を後退させなくてはなりません。

これを「敷地のセットバック」といいますが、その規定などについて詳しくは ≪法42条2項道路とセットバック≫ をご覧いただくとして、ここではセットバックの実例写真や注意ポイントなどをみていくことにしましょう。

道路状に整備されたセットバック部分

セットバック部分は道路状に整備することが望ましい


周辺一帯で拡幅が終わるまでにずいぶんと長い年月がかかることの多いセットバックですが、大型のマンションやビルが建設されることによって、これが一気に進む場合もあります。

しかし、敷地後退部分が必ずしも道路と一体舗装されるわけではなく、段差のあるコンクリート舗装となることもあるでしょう。舗装されるだけでも、まだよいのですが……。

マンション建設に伴うセットバック

マンション建設によってセットバックが進むこともある


道路の反対側が崖などの場合には、既存道路の中心線から均等に振り分けるのではなく、4mの幅となるように一方的な敷地後退が求められます。このような敷地の場合には、セットバック部分だけが舗装されていることもあるでしょう。

崖地のセットバック

反対側が崖などの場合には、一方的にセットバックが求められる


一般的な戸建住宅地では、1軒ごとの建て替えに伴って徐々にセットバックが進んでいくため、道路が広がった部分と狭いままの部分が混在している例も多くみられます。

一部だけセットバックされた道路

広い部分と狭い部分が混在している場合が一般的に多い

セットバックによりクランク状になった道路

セットバックが完了する前は道路が小規模なクランク状になることもある

狭い部分が残る道路

両サイドともセットバックが終わった部分から先が、急に狭くなることも


また、セットバックの進んでいない部分が極端に狭く、車が進入できない行き止まり状になっている場合もあります。このような道路では、最後の1軒がセットバックするかどうかにより、車両の通行環境が大きく変わることも考えられます。

セットバックされずに車が入れない道路

セットバックしていない敷地の存在により、車の出入りに影響することも


私道にかぎらず公道の場合でも、セットバックをしたからといって直ちに側溝などの位置が移されるわけではありません。

そのため、何年にもわたり(次の改修工事時期まで)道路内に側溝や排水溝が残される場合もあります。段差などがなければ、とくに支障をきたすことはないでしょう。

セットバックにより道路内に残された側溝

セットバックにより、側溝が道路の中央寄りに残されることもある

不自然に残された側溝

不自然な多く段差が残る場合は、自転車での通行時などに要注意


セットバックが必要な道路では、道路内に境界標などがないかどうかにも注意して観察するようにしましょう。道路の真ん中あたりに直線状に並んで、金属プレートや金属鋲などが埋め込まれていることがあります。

金属プレートはもともとの敷地境界を示している場合が多いものの、ここを基準として敷地後退距離を決めているケースなども考えられます。金属鋲のときは基準線(中心線)を示している場合が多いでしょう。

セットバックは「道路の中心線から」というものの、必ずしも既存道路の数値上の中心とはかぎらず、話し合いによって「中心線とみなす線」を定めている場合もあります。

下の写真では、赤丸を付けた位置にポイントがあります。このような場合に、道路内のポイントが何を意味しているのか、しっかりと調査をしてもらうことが必要です。

セットバック中心線を示す道路内のポイント

道路内のポイントが中心線とみなすラインを示す可能性も

道路内の金属鋲

道路内の金属鋲は中心線を示している可能性が高い


また、セットバックの幅は必ずしも一様で、既存の側溝や縁石と平行だとはかぎりません。とくに道路のカーブや屈曲部分では、しっかりと測量をしてみなければセットバックの幅が分からないこともあるでしょう。

部分的に幅が異なるセットバック

セットバックの幅が部分的に大きく異なることもある


通行などにおける安全上、あるいは防災上の観点から、将来的に一定の幅員を確保しようとするセットバックですが、これはあくまでも建物を建築する際に求められる措置です。

そのため、駐車場になっている土地や畑など農地の場合には、これから先もずっとセットバックされない可能性が考えられます。いざというときの避難路として十分な幅がないような道路のときには、駐車場や農地などが含まれていないかどうかにも注意しなければなりません。

駐車場によりセットバックされない例

畑や駐車場などがあると、セットバックによる拡幅が進まない場合がある

石段によりセットバックされない例

擁壁や石段などがあるときもセットバックは進みにくい

高低差のある地盤のセットバック

道路面との間に高低差があるような場合も厄介


セットバックをした後の敷地に昔の境界石などが残されている場合もあります。これが通行上の支障になっていることもあるので、自分たちに影響がないかよく注意しなければなりません。さらに、以前からの電柱がそのまま取り残されている例もみられます。

道路内に残された境界石

境界石や昔の構造物が残されていることもある

道路中央に残された電柱

せっかくセットバックしても……


セットバック後の敷地の整備について、はっきりとした規定はないため、未舗装のままになっている例も多くみられます。段差が残ったり、コンクリート舗装と混在したりして、道路としての一体感がない場合も多いでしょう。

未舗装のままのセットバック部分

セットバック部分が未舗装の例は多い

よく整備されていないセットバック道路

舗装されていながら、どこまでが道路かよく分からない例も


しかし、セットバック部分がきちんと区分けされていればまだよいほうで、後退したはずの部分がそのまま敷地の一部として使われている例もあります。

とくに、建築において法令順守意識の低かった昭和から平成初期頃には、セットバックするべき部分に、はみ出して建てられた違法なマンションなども見受けられます。

セットバック部分に物が置かれた例

セットバック部分に物が置かれたり階段が造られたり……


セットバックしたはずの部分が花壇になっていたり、鉢植えや大きなフラワーポットが置かれていたりするのもよくみかける光景です。

セットバック部分の植栽

昔からあるものは撤去しづらい?

セットバック部分に置かれたフラワーポット

車の通行を制限する目的も考えられる


これらの敷地利用を積極的に制限する規定はないため、それが直ちに法令違反だとはいえませんが、自治体の条例によって何らかの指導を受ける場合はあるでしょう。

いずれにしても、このような敷地を購入しようとするときには、近隣住民との間で感情的なトラブルが生じていないかなど、十分に注意することが必要です。


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