写真でみる「擁壁」事例（築造位置と設置義務） [不動産売買の法律・制度] All About

住宅を購入する際にしっかりと確認しておきたい「擁壁（ようへき）」について、主に「亀裂やひび割れ」、「水抜き穴」、「種類と強度」を説明してきましたが、今回は擁壁を築造する位置やその設置義務などについて考えてみることにしましょう。

いったん造られた擁壁は、長年にわたり使われることが大半

隣り合った敷地に高低差があり、その間に擁壁を築造するとき、上側の敷地所有者の費用負担と責任のうえで、上側の敷地内に設置されるケースが多いでしょう。

ただし、「上側の敷地の所有者が擁壁を造らなければならない」などといった決まりはなく、あくまでも「傾向としては、上側の敷地の所有者が擁壁を造るケースのほうが多い」ということに過ぎません。

隣地との間の擁壁、あるいは敷地と道路との間の擁壁において、その傾斜した擁壁の途中に境界ポイントが埋め込まれている例もあります。この場合は、敷地の境界線上に擁壁が築造されていることになります。

敷地の境界ポイントが擁壁の途中にある例

また、下側の敷地で地盤を削ったことによって高低差が生じた場合には、その下側の敷地内に擁壁を設置するべきであることは当然でしょう。このとき、上側の敷地の所有者に工事費用の負担などを求めることは困難です。

下側の敷地における工事の都合で擁壁の必要性が生じることもある

下側の敷地に擁壁を設けたり、それに代わる建物構造にしたりする例は意外と多い

さらに建売住宅の現場などでは、近隣対策の一環として隣地との間の古くなった擁壁を不動産業者側の負担で造り直すケースもあります。このとき、交渉の条件として下側の敷地の一部を提供し、境界線上にまたがって擁壁を造る場合もあるでしょう。

下側の敷地での建築に伴い、隣地の古い擁壁を造り直すこともある

それぞれの敷地の条件やそのときの経緯、事情によって、擁壁が造られる位置はさまざまです。上側の敷地内に造られる場合、下側の敷地内に造られる場合、敷地の境界線上に造られる場合など、これといって決まったパターンはありません。

また、地中に隠れる擁壁の基礎部分だけ境界を越え、下側の敷地に設置することを承諾する場合もあるでしょう。擁壁工事の費用負担などについても同様で、上側の敷地と下側の敷地の所有者同士の話し合いにより、お互いに費用を出し合って擁壁を造ることも考えられます。

しかし、当初はお互いに理解していて何ら問題のなかったものが、長年が経ち、売買や相続で所有者が代わるうちに擁壁を築造した際の経緯が分からなくなるケースも往々にしてあります。

この場合に「擁壁は上側の敷地の所有者が造るべきもの」という思い込みから、「擁壁が越境している」という感情的なトラブルに発展することも少なくありません。

このようなときは、敷地境界と擁壁位置の現状をしっかりと把握するとともに、造られたときの経緯をよく調べることが必要です。

そして、越境問題などを争うことよりも、現状を受け入れたうえで、下側の敷地において建築への何らかの制約はないのか、擁壁の維持管理の責任や費用負担がどうなっているのかなどを確認することのほうが大切でしょう。

また、ある程度の規模の擁壁では、その下端付近に雨水などのための排水溝が設けられる場合もあります。

擁壁の下端に側溝を設けた例

この擁壁が完全に上側の敷地内に造られたものなら、この排水溝部分も上側の敷地に含まれ、その維持管理も上側の敷地所有者の責任となるでしょう。ところが、このような場合には下側の敷地に立ち入らなければ側溝の清掃などもできません。

双方の所有者が良好な隣人関係を保ち、日常の清掃は下側の敷地所有者にやってもらうことなども必要になってきます。

その一方で、道路に面した擁壁では、地中の基礎部分も含め原則として道路内に突き出して築造することはできません。そのため、地上に出た擁壁部分の下端と道路との間に、敷地部分が細長く残っている例も多いでしょう。

道路の縁石と擁壁の下端との間は私有地

しかし、擁壁が築造された後で官民査定（公道と私有地の境界確定など）が実施され、擁壁が道路敷部分へはみ出していることが判明するケースもあります。

このとき、役所の担当者によっては所有者側の事情などをまったく考慮せず、「土地の売買をするなら、ついでに擁壁も造り直せ」と強硬に主張することもあるのでなかなか厄介です。

また、敷地内のがけの勾配が30度以下（自治体により異なる場合もあります）など、一定の要件を満たすときは、擁壁の設置義務がありません。

隣地との間に緩やかな傾斜のがけがあっても、そのままであれば擁壁は不要ですが、傾斜部分を盛土や切土によって有効利用しようとすれば、新たに擁壁を造らなければならないケースが多いでしょう。