建築工事請負契約が成立しない場合
建築する住宅などについて話がまとまらず、決められた期間内に建築工事請負契約が成立しない場合には、土地の売買契約が解除されます。土地の売買契約が「停止条件付き契約」だった場合には売買契約そのものが初めからなかったものとされ、「解除条件付き契約」だった場合には売買契約を白紙解除することになりますが、そのどちらであっても土地購入者側からみれば大きな違いはないでしょう。
ちなみに、停止条件付き契約のときはその条件が成就するまで（この場合は建築工事請負契約が成立するまで）は、媒介業者に報酬を請求する権利がありません。
停止条件付き契約なのか解除条件付き契約なのかは、契約書に記載された条項によって判断しますが、これが停止条件付き契約だったとき、土地の売買契約締結時に媒介報酬の半金などの支払いを求められれば、それは宅地建物取引業法違反だと考えてよいでしょう。
建物についての打ち合わせをしっかりと行なった結果として合意に至らなければ、土地の売買契約は解除され、支払った手付金は全額が返金されるのですが、その打ち合わせをしないままで契約をやめたいという場合は厄介です。
仮に土地の売買契約が停止条件付きだったとしても、「売買契約の効力が発生していないのだから、自由に契約を解除できるはずだ」という主張は認められません。
土地の買主には建物についての打ち合わせをする義務があり、それをしないのであれば契約違反を問われることになります。土地の売買契約書のなかに手付解除の条項があればそれに従って手付金を放棄し、それがなければ違約金の支払いを求められる場合もあるでしょう。
もちろん、売主業者側に債務不履行や契約違反などがあり、それが原因で土地の売買契約を解除する場合や建築工事請負契約がまとまらない場合には、売主が責任を負うことになります。
また、建築工事請負契約をした後に「土地の売買契約」が解除された場合には、建築工事請負契約の前提条件がなくなることにより請負契約は効力を失うと考えるのが一般的です。
しかし、建築工事に着手してからの契約解除は大きなトラブルになりますから、そのような事態は絶対に避けなければなりません。
媒介業者への報酬は？
建築条件付き土地の契約では、あくまでも売買の対象が土地ですから、媒介業者への報酬（仲介手数料）も土地に対するものだけに限定されます。建築工事請負契約がまとまった後、それまでの契約書を差し替えて「土地付き建物」の売買契約書にしたうえで、土地と建物の両方に対する媒介報酬を請求したとすれば、それは明らかな宅地建物取引業法違反でしょう。
建物について「紹介料」などの名目で土地購入者に金銭の支払いを求めることは、宅地建物取引業法に明確な規定がなく、都道府県によって対応がまちまちのようです。好ましくない行為として厳しく指導する自治体もあれば、そうでない自治体もあり、大きな問題だといえます。
地域による取引慣行などの違いはあるかもしれませんが、真摯に業務に取り組んでいる媒介業者であれば、建物分の報酬を要求することはありません。
いずれにしても、土地の売買契約をする前に報酬の総額をしっかりと確認し、納得ができないときには契約を断るような毅然とした態度も必要です。
建物に自分の希望が反映されるか
建築条件付き土地における建物の請負契約では、土地購入者の積極的な注文や意思による希望が反映されるかどうかが重要です。あらかじめ作成された参考プランに沿った建物しかできない場合や、仕様の変更に応じてもらえないような場合は、実質的に建売住宅の脱法行為とみなされることになるでしょう。複数の参考プランがあっても、その選択肢が極めて限られるような場合であれば同様です。
ただし、指定された建築業者などが取り扱うことのできない構造や工法は、当然ながら選ぶことができません。参考プランと大きく異なる住宅を希望する場合には、土地の売買契約をする前の段階でしっかりと確認しておくべきです。
住宅の設計を自分の好きな建築家に頼みたい場合など、それに応じてもらえるかどうかは指定された建築業者などの事情もあり、ケースバイケースです。
建築条件付き土地の支払い条件
建築条件付き土地の場合には、土地の売買契約のときに5％～10％程度の手付金を支払い、建築工事請負契約のときに着手金として建築費の10％～20％程度を支払うことが多いようです。それぞれの残代金は建物の引き渡しのときにまとめて支払う場合のほか、土地の残代金を建築工事着工前などに支払う場合もあり、契約によって異なります。土地の支払い条件と建物の支払い条件の両方について、土地の売買契約をする前にしっかりと確認しておくことが必要です。
土地の残代金を先に支払う場合には、つなぎ融資や住宅ローンの一部先行融資を実行してくれる金融機関を選ぶことが必要となるときもあるでしょう。
また、住宅ローンを申し込むときの都合で、土地の売買契約書と建築工事請負契約書を、一つの「土地付き建物売買契約書」に差し替えることがあるかもしれません。
これは金融機関側の建築条件付き土地に対する融資体制が十分に整っていない場合であり、法律上の観点からは好ましくないものの、仕方がない側面もあるでしょう。
ただし、差し替えた後の土地付き建物売買契約書の総額をもとに、媒介業者が媒介報酬を請求することは、前述したとおり違法となります。
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