売地物件の情報を探していると「建築条件付き」と記載された広告などを目にすることも多いでしょう。土地の売買契約とは別に、売主が指定する建築業者などとの間で建築工事請負契約を締結して家を建てることが条件となっているものです。

しかし、この「建築条件付き」による契約が不動産業者の脱法的な行為に利用されることもあるほか、土地購入者が契約内容について十分な理解をしていないときなどにトラブルが生じやすい契約形態です。

今回は、建築条件付き土地を購入するときの注意点などを中心にみていくことにしましょう。正しい知識をもって事前にしっかりとチェックすれば、とくに怖がるような契約形態ではなく、特有のメリットもあるはずです。


建築条件付き土地の特徴は?

新築住宅

建築条件付き土地なら、建築業者は限定されるものの、工事の段取りがラクになることもある

建築条件付き土地の場合には、土地の売買契約締結後の一定期間内(3か月以内など)に、売主または売主の指定する建築業者などとの間で建築工事請負契約を締結することが条件です。

この期間内に建築工事請負契約が成立しない場合には、土地の売買契約が白紙解除されるか、もしくは初めからなかったものとみなされます。このとき、土地の売買契約に伴って支払った手付金は全額が返金されます。

土地の売買契約から建築工事請負契約まで一定の期間を設けるのは、その間にこれから建てようとする住宅について詳細な打ち合わせをするためであり、このことが建築条件付き土地の大きな前提です。建物の設計などについて、土地購入者の意思が反映されなければなりません。

建物について参考プランが用意されていることも多く、その土地にどのような住宅を建てられるのかイメージしやすいため、「土地を買ったのに想定したような住宅が建てられない」といった失敗をする危険性は低いでしょう。

また、通常の土地を買って注文住宅を建てる場合に比べ、建築費用の全体像を把握しやすく資金計画が立てやすいことや、注文住宅よりも建築までの段取りがスピーディに進められるといったメリットもあります。

なお、建築条件付き土地の販売形態については比較的古くからあったものの、独占禁止法による「不公正な取引方法」(抱き合わせ販売)に該当するのではないかとの疑念もありました。

そのため、現在は広告や契約などについて一定のルールを定めることにより、建築条件付き土地の販売が認められるようになっています。


建築工事請負契約までの期間は?

土地の売買契約から建築工事請負契約までの期間については特段の定めがなく、土地の売主と買主で自由に決めることができます。ただし、2003年の規則改正以前には3か月がめどとされていたため、現在でも3か月程度の期間を設けることが多いでしょう。

土地の売買契約と建築工事請負契約を同日にすることは、宅地建物取引業法で禁止された建築確認前の建売住宅販売と実質的に変わらず、売主業者の脱法行為とみなされます。

これは、土地の売買契約以前に建物プランについての打ち合わせをしていた場合や、若干の設計変更などがあった場合でも、実質的に土地購入者に選択の余地がなければ同じことです。

なお、その建物がすでに建築確認を受けているのであれば、通常の建売住宅として販売すればよいのであり、建築条件付き土地として販売する積極的な理由はありません。

また、建築工事請負契約までの期間を数日に設定することも、建物についての打ち合わせが十分に実施されるとはいえず、問題が大きいでしょう。

連日、頻繁に打ち合わせができるようなとき、あるいはあらかじめ用意された建物プランを土地購入者が自由意思に基づいて受け入れるときは別として、請負契約の締結まで少なくとも1か月程度は考えておくことが必要です。

建築工事請負契約の前提となる図面や仕様書などの作成にも、それなりの期間がかかります。


建築工事請負業者の範囲は?

2003年の規則改正以前は、建築条件付き土地における建築工事請負業者が、土地の売主やその代理人に限定されていました。しかし、現在はとくに制限がなく、土地の売主と買主で自由に取り決めることができます。

ただし、実際には建築業を兼ねる土地売主業者もしくはその子会社、関連会社となっている場合が大半でしょう。指定された数社のなかから選択できることもありますが、土地購入者が自由に決められるケースは限られています。


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