リフォームがしやすい中古マンションかどうか、購入前の注意点

中古マンション+リフォームやリノベーションなら、手ごろな費用で理想の住まいが作れます。ただし中にはリフォームが難しい構造や、費用がかさみやすい間取りもあります。今回は、リフォームがしやすいマンションかどうかを事前に見極める!購入前にチェックしておきたい注意点をご紹介します

<目次>

中古マンションを購入+リフォームで理想の住まい作り

中古マンションは新築に比べて、立地や広さのわりに価格が安いので、間取りや設備を自分の好みに合わせてリフォームやリノベーションをすれば、手ごろな費用でハード面、ソフト面ともに理想の住まいが作れます。

しかし、予定よりはるかにリフォーム費用がかさんでしまい、結局新築マンションと変わらないほどになってしまった、制限が多く希望のリフォームができなかったという失敗を見掛けることも。中古マンションを購入してのリフォームを成功させるためには、まずそのマンションがリフォームしやすいかどうかを、事前に見極めることが大切です。

中古マンションを購入する際には、立地条件、共有部分の充実度、構造や性能、コミュニティなど様々な角度からの検討が必要ですが、今回は、間取りを変更しやすいかどうか、費用が掛かり過ぎないかどうかなど、リフォーム視点からの注意点をご紹介します。
 
中古マンションをリフォーム

中古マンションは価格が手ごろ。内部のリフォームやリノベーションをすれば理想の住まい作りができる。

間取りプランの変更ができる構造の中古マンションかを見極める

ひと口に中古マンションと言っても様々な構造があり、中には間取り変更ができないものもあります。基本的に、大きな間取りの変更ができるのは、一戸がコンクリートの壁で囲まれていて、間仕切り壁が木や軽量鉄骨でできている構造のマンションです。
 
間取り変更ができる中古マンション

実際にリフォームをしたマンションのビフォー図面。黒い壁はリフォーム不可、赤い壁はリフォーム可、紫色部分のパイプスペースは共用部分なので移動できない。


上のマンションの図面で、黒い壁や柱の部分はマンションを支える構造部分であり、コンクリートでできています。このようなコンクリートの壁に加えて、玄関ドア、窓のサッシなどは共用部分に含まれるため、個人でリフォームすることはできません。

赤い壁は専有部分にある間仕切り壁ですから、個人で自由にリフォームが可能です。例えば、間仕切り壁を全部取り払ってワンルームにしたり、穴を開けてドアや室内窓を取り付けることも可能です。またコンクリートの内側に作られた天井や床もリフォームができます。

しかし低層マンションの中には、壁式構造と呼ばれる、間仕切り壁もコンクリートでできているタイプがあります。コンクリートできている部分は、間仕切り壁であっても撤去や移動はできませんので、ほとんど間取りの変更ができません。

マンションリフォームの基本は、「コンクリートでできている壁や柱、梁、床や天井は削ったり移動したりできない」と言うところにあります。リフォームを前提で中古マンションを購入する場合は、希望の間取りプランにリフォームできるか、まずは事前に構造を確認しておきましょう。

二重床・天井のマンションを選べば、水まわりや照明の移動がしやすい

間取りの変更ができる中古マンションであることがわかったら、次は床下と天井裏をチェックしましょう。水まわりを移動するリフォームをする場合、シンクや水栓金具の位置も動きますので、それに伴って床下の給排水管も移動する必要があります。

これらの給排水管は床下を通してパイプスペースにつなぎこむため、床下に空間の余裕が必要になります。同じように天井の照明器具を移動させる場合は、天井裏の空間に配線を通しますので、空間が無いマンションの場合は配線が表に出てきてしまいます。
 
対面風スタイルのキッチン

水まわりの移動ができない場合は、アイランドタイプのカウンター収納を設置すれば、対面風スタイルのキッチンが楽しめる(パナソニック


つまり、床下と天井裏に空間がある二重床・二重天井の構造のマンションなら、水まわりや照明器具の移動がしやすく、リフォームプランの幅が広がります。

壁付けキッチンを対面式にしたり、天井にダウンライトを埋め込んだりという要望がある場合は、この床下と天井裏のチェックは欠かせません。空間が無い場合は、床を新たに組み直して床の高さを上げる必要があり、その分天井高さが低くなり、費用もかさみます。ただしトイレの移動はできないことが多いので注意しましょう。

どうしても水まわりの移動ができない場合は、上の写真のようにアイランドタイプのカウンター収納を設置して対面キッチン風にするなど、プランの工夫をするといいでしょう。

リフォーム費用がかさみやすい中古マンションとは?

中古マンションのリフォームでは、意外なところで費用が掛かってしまうことがあります。下記に、費用がかさみやすい例をご紹介しますので、チェックしておきましょう。

<床に段差が多いマンション>
床の高さを揃えるためには新たな床組が必要です。また新しい床の仕上げには、規定の防音性能が求められますので、部屋によって床の高さが違うマンションは、それだけリフォーム費用がかさむことになります。

<北側の壁面にカビがひどいマンション>
北側の壁面にカビがある場合は、断熱不足が考えられます。マンションは断熱性能が高いと思われがちですが、冬の寒さで冷え切った壁に囲まれた部屋は冷蔵庫のような底冷えがします。

寒さやカビを防ぐためには、壁面の断熱リフォームが必要になりますので、その分のリフォーム費用を見ておきましょう。基本は外壁に面した部分の壁面に断熱を施すことです。

またサッシの枠をチェックし、黒い汚れが付いていたら、結露によるカビの可能性があります。結露も窓の断熱不足が原因です。窓の断熱性能を高める内窓の取り付けも計画に入れておくといいでしょう。内窓の取り付け費用は1ヵ所8万円程度~で、リフォーム工事も2時間ほどで完了します。

<システムバスのサイズが特殊なマンション>
マンション用システムバスは、1216サイズ(1.2m×1.6m)、1317、1616など、豊富にサイズが揃っていて、今あるバスと同サイズで交換すれば、工事が簡単で費用も節約できます。しかし中には1017といったような特殊なサイズが取り付けられているケースもあり、そうなると既製品では入らないことがあります。

特殊なサイズのシステムバスは、特注が必要になったり、間仕切り壁を移動させて標準サイズを入れたりする必要が出ててきますので、その分、リフォーム費用がかさみます。
 
サイズオーダーができるシステムバス

2.5cm刻みでスペースに合わせてサイズオーダーができるシステムバスもある(タカラスタンダード

中古マンション購入リフォームの落とし穴と注意点

中古マンション選びで忘れがちなのが電気容量の上限のチェックです。マンションにより上限が低い場合があり、使える電気製品が限られることがあります。IHクッキングヒーターは低電気容量タイプで200Vの15A、エアコン2台で30A程度が必要ですから、同時使用の可能性を考えて、上限チェックをしておきましょう。
 
ブレーカー

エアコン2台で30A程度が必要。電気製品を使うたびにブレーカーが落ちるようでは困る。


またマンションには、管理規約と使用細則という規則があり、その中にリフォームに関する約束事も定められています。リフォームできる範囲、床材の防音性能なども書かれていて、所有者はそれに従う必要がありますので、購入前に不動産屋さんに確認して貰い、希望のリフォームができるか、チェックしておきましょう。

中古マンション購入リフォームの注意点まとめ

中古マンション購入リフォームの注意点のまとめは下記のようになります。
 
  • 間仕切り壁の移動・間取りプラン変更ができるかチェック
  • 床下・天井裏の空間のチェック
  • 床の段差、カビ、浴室サイズなど費用がかさみやすい要素をチェック
  • 電気容量の上限チェック
  • 管理規約と使用細則のチェック 

マンションは限られた空間だからこそリフォームプランに工夫が必要です。キッチンと浴室のリフォームについての詳しいノウハウは下記でご紹介していますので、あわせてご覧下さい。
また高級マンションの代名詞と言えば大理石張りの玄関です。そこでどうせリフォームするなら、ちょっとおしゃれに、壁面に軽くて丈夫な大理石を張るリフォームをした実例を下記にご紹介しましたのでご覧になってみて下さい。
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