さまざまな土地活用その２　アパ・マン経営で土地活用　アパ・マンが税金対策にいい理由

土地活用の代表的な存在はアパート・マンション経営である。
今回から数回に分けて、アパート・マンション経営のメリット・デメリットを正しく理解することにしよう。
まずはアパ・マン経営の「メリット」について解説していく。

▼メリットその１　相続税対策になる。
　
まず１つ目のメリットは相続対策になるという点である。

相続対策になる理由について具体的に説明していこう。

仮に相続税評価額が１億円の土地をあなたが所有していたとする。
もし、法定相続人が１人の場合、相続税がかからない範囲は、基礎控除５，０００万円＋法定相続人１人あたり１，０００万円＝６，０００万円以下となる。

もし、この相続税評価額１億円の土地が更地だったとすれば、相続税対象額は・・・
１億円－基礎控除額６,０００万円＝４，０００となり、４，０００万円に対して相続税がかかることになる。（実際の税額は４，０００万円×２０％－２００万円＝６００万円となります）

そこで、相続対策として１億円を銀行から借入れ賃貸マンションを建築するとしよう。
すると、土地は貸家建付地となり評価額は約▲１８％の約８，２００万円・・・(1)
になる。

一方、１億円をかけて建築した建物の相続評価は次のように計算される。

１億円×固定資産税評価６０％×（１－借家権割合３０％）となり、評価額は約▲５８％の４，２００万円・・・(2)となる。
(1)の土地と(2)の建物の評価額を合計し、正の資産は土地８，２００万円＋マンション４，２００万円＝１２，４００万円となる。

この正の資産から、マンションを建設するために銀行から借り入れた１億円を引く。すると、この地主さんの資産は、１２，４００万円－１０，０００万円＝２，４００万円となる。

この大家さんの場合、マンション建築後の資産規模は基礎控除額の６，０００万円以下の２，４００万円になり、めでたく相続税はかからないということになるのである。