敷地に建てることが認められる建物の種類などは「用途地域」の規定によって制限されているのですが、その大きさの限度は「建ぺい率と容積率」で規定されています。
住宅を購入する際の基礎知識として必要なものですから、建ぺい率と容積率についてその概要だけでもしっかりと理解しておくようにしましょう。
建ぺい率は「建築面積の敷地面積に対する割合」であり、用途地域による制限との組み合わせによって30％から80％の間で指定されます。ただし、角地における緩和や、防火地域内での耐火建築物に対する緩和などがあり、実質的に「制限なし」となることもあります。
この場合における「建築面積」とは、建物を真上から見たときの水平投影面積という説明もされますが、一般的な形状（1階が広く、2階以上が同形または狭い形状）の住宅であれば、ほぼ「1階の面積」と考えて差し支えないでしょう。
次に容積率は「延べ床面積の敷地面積に対する割合」であり、こちらのほうが感覚的に理解しやすいのではないでしょうか。容積率200％といえば、50坪の敷地に延べ100坪までの建物が建てられるということです。
建ぺい率と同様に用途地域との組み合わせによって、容積率が50％から1300％の間で定められています。
容積率で注意しなければならないのは、前面道路の幅員が12ｍ以下の場合に容積率が指定の数値よりも制限されることです。大半の住宅敷地が12ｍ以下の道路に接していることでしょう。ただし、容積率が150％以下の住宅地であれば、この制限の影響はありません。
道路斜線、隣地斜線、北側斜線といった別の規定による制限のため、容積率のすべてを使えない場合が多いことにも注意が必要です。
また、容積率にもいろいろな緩和規定（不算入規定）などがあるため、実際に適用される数値を単純には判断できない場合も少なくありません。
なお、以前は建売住宅でも容積率オーバー（建築違反）は当たり前のように行なわれていましたが、現在は違反した住宅に対して金融機関が融資をしないこともあり、この制限はほぼ遵守されていると考えてよいでしょう。
一方で、低い容積率は一般に高級住宅地に多いのですが、たとえば東京都では成城学園エリアの最低が60％、田園調布エリアでも最低が80％なのに対し、多摩地域では50％の地区が少なからずあるため、それが政治問題にもなっているようです。
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