【ガイドの不動産売買基礎講座 No.44】

建物の敷地となる土地の権利には、所有権と借地権があります。借地権の場合には土地の所有者(地主)が別にいて、毎月その地主へ地代を支払うことは何となく分かっていても、それ以外のことについてはあまりよく知らないという人も多いのではないでしょうか。

今回は、借地権のあらましについてみていくことにします。


借地権の種類

建物所有を目的とする借地権には、地上権と賃借権があります。

地上権の場合には、その権利(土地の権利)を登記することができ、地上権の土地上にある建物を第三者に売却したり転貸したりすることも自由です。一方、賃借権の場合には売却や転貸にあたり、あらかじめ土地所有者(地主)の承諾を得なければなりません。

借地権のマンションでは、その多くが地上権となっていますが、賃借権のものも少なからず存在しています。バブルの頃には地主の「承諾料」(名義書換料)をめぐって、大きな問題になることも多くありました。現在では、その承諾料もだいぶ低額に抑えられているようです。

その一方で、借地権の一戸建て住宅はほとんどが賃借権です。

ちなみに、建物所有を目的としない借地権(駐車場など)は、借地借家法でいうところの借地権には該当しません。


旧法と新法の主な違い

借地借家法は平成4年に大きく改正されていますが、それ以前から設定されている借地権には、引き続き旧法が適用されます。旧法ではその存続期間が、木造の場合に最低20年(法定30年)、マンションなどの場合には最低30年(法定60年)となっていました。

これが新法では建物構造に関係なく最低30年(これ以上の期間は自由)とされたほか、旧法であいまいだった地主からの更新拒絶の要件を、新法ではある程度明確にしています。


定期借地権とは?

平成4年の新法で新たに設けられたのが「定期借地権」の規定です。

定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3種類がありますが、住宅市場において「定借マンション分譲」「定借土地区画分譲」「定借一戸建て分譲」といわれるものの多くは、このうちの「一般定期借地権」に該当します。

なお、借地契約上では地主との間に不動産会社などが入る「転貸方式」の場合もあります。

「一般定期借地権」では存続期間を50年以上とし、借地期間満了時に契約更新をしないこと、建物の買取請求をしないことなどを定めます。

分譲価格を安く設定することができ、土地流動化の切り札ともいわれた「定期借地権」ですが、導入から20年以上経った現在でも、まだ当初のもくろみほどには普及していないようです。

一般定期借地権で期間満了を迎えた事例は存在しないため、設定から50年後にどのような問題が起きるのか、土地所有者(地主)と借地人の双方ともに不安感が残る面も否めません。


関連記事

不動産売買お役立ち記事 INDEX
ガイドの不動産売買基礎講座 INDEX

土地の権利の種類
借地法・旧法と新法の違い
借地権の対抗要件