中古の一戸建て住宅やマンションを売買するとき、多くの不動産業者では売買契約書や重要事項説明書とは別に、「売主の告知書」や「付帯設備状況確認書」などを作成しています。
これらは決まった書式がなく、別々の用紙になっている場合もあれば1枚にまとめている場合もあるでしょう。また、実際に使用される書類の名称も業者によって異なることがあります。
このうち「売主の告知書」とは、売主でなければ分からない物件の状況（雨漏りやシロアリ被害の有無、土地や建物の履歴、増改築や修繕の履歴、敷地境界の状況、その他）について、売主が知り得る範囲の事項を買主に対して告知させるためのものです。
立派な照明器具が “オマケ” で付いてきても、壊れていたらただのゴミ？
これには各設備の有無（撤去するかどうかを含む）のほか、買主へ引き渡す設備について不具合や故障などがあれば、その内容も併せて記載することになっています。
ただし、これらの書類のうち「告知書」については、国土交通省より「売主から買主へ提出することが “望ましい” 」という指導がされているものの義務にはなっていません。
また、「付帯設備状況確認書」についてはそのような指導もされておらず、実際に作成して買主に交付するかどうかは、媒介する不動産業者の裁量に委ねられているのが実情です。とはいえ、面倒なトラブルを予防するために、このふたつの書類を作成している不動産業者のほうが多いでしょう。
それはともかくとして、せっかく「付帯設備状況確認書」を作成していながら、それぞれの設備についてその有無（有・・・現に付いていてそのまま買主へ引き渡す、無・・・はじめから付いていない）または撤去（いまは付いているが売主が撤去する）だけを記載し、その不具合や故障の状況については言及していないものも見受けられます。
また、滅多に使用しない設備や一定の季節しか使用しない設備については、たとえ不具合があっても売主が把握できていないケースや、経年変化によって性能が徐々に低下しているようなときには、いつも使用していながら売主がそれに気付いていないケースも意外とあるものです。
さらに、それまでは不具合や故障などがなくても、売主の引越しによりいったん電気を止めたことで運悪く故障が発生することも考えられるでしょう。
可能であれば購入を決めた後、売買契約を締結する前の段階で再度室内を確認させてもらい、電気設備はすべて電源を入れ、開くところは開け、流すところは流し、動くところは動かして、入念にチェックするようにするべきです。
また、不動産業者が「付帯設備状況確認書」などを作成しないときには、売主に対して詳細な聞き取り確認をすることも欠かせません。
そして、それぞれの設備について設置後の経過年数などを考え、場合によっては「有っても無いものと考える」ような割り切りも必要です。その撤去に費用がかかるようなものであれば、売主に対してはじめからその撤去を依頼することも必要でしょう。
また、給排水設備やキッチン、浴室などで不具合があれば、その交換や補修費用も相当なものですから、それらをふまえたうえで資金計画を練り直してみることも大切です。
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