中古住宅を購入するとき、室内の付帯設備に関しては「付いているから大丈夫」などとはいえないようです。



question
築10年の中古住宅を購入してその引き渡しを受け、2月下旬に入居したのですが、各部屋に付いていたエアコン4台のうち2台は問題ないものの、1台は十分に暖まらず、もう1台は作動音がかなり大きかったため、結局2台とも新しくすることにしました。このようなとき、売主にある程度の負担を求めることはできるのでしょうか?
(群馬県 匿名 30代 男性)



answer
購入した建物やその敷地に隠れた欠陥があれば売主が責任を負うことになります。

これを「瑕疵(かし)担保責任」といいますが、売主が不動産業者の場合には最低限でも引き渡しから2年間(新築物件の場合は一定の部位について10年間)はその責任を負うものの、売主が個人の場合には「瑕疵担保責任を負わない」とする特約も有効です。

エアコン

エアコンの調子が悪くても、売主に補償を求めることは難しい

実際の中古住宅の売買では、売主が個人の場合でも「引き渡しから○か月の間」と期間を区切って瑕疵担保責任を負う条項を定めることが多いでしょう。

しかし、そのときでも瑕疵担保責任の対象は物理的な瑕疵について「建物構造上の主要な部位」に限られ、エアコンや照明器具、その他、容易に取り外すことのできる、いわゆる「付帯設備」は瑕疵担保責任の対象外とすることが大半です。

ちなみに、瑕疵担保責任の対象はここで説明する物理的な瑕疵以外に、心理的な瑕疵(室内で自殺があった場合など)や法律的な瑕疵(売主に正当な権限がなかった場合や、法令の制限により建物を建てられない場合など権利の瑕疵)などもあります。

新築物件の場合には、付帯設備についても売買代金の一部を成すものとして考え、設置が約束された備品や器具に故障や不具合などがあれば、売主業者の負担ですぐに取り替えたり修理したりしてもらえるでしょう。ただし、モデルルームで使った家具の払下げなどでは少し難しいケースもありますが……。

ところが、中古住宅の場合にはその設備などがあるかないかによって売買金額に明確な差異が出るような場合を除き、付帯設備などを売買代金の一部とはみなさないことが一般的です。

ご質問の場合、売買契約書の中で付帯設備に関する条項がどうなっているのか分かりませんが、通常の売買契約書で考えれば、たとえ入居直後の故障、あるいは引き渡し前や入居前から既に不具合があったとしても、エアコンの修理費用や買い替え費用の負担を売主に求めることは極めて難しいでしょう。

ただし、完全に故障していることを知っていながら、売主がわざとそれを隠したような場合には争う余地もあります。

それでは、このような事態を避けるためにはどのようにすれば良いのでしょうか?


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