高級マンションガイド坂根 康裕

森ビルの手掛ける「アークヒルズ仙石山レジデンス」がいよいよ竣工。そのモデルルームを公開しよう。対象住戸は専有面積122.27平米、2Bedroom、2Toilet、1Bathroomの東南向き住戸である。間口14mの中住戸で居室はすべて開口部に面している。

昨年リーディングカンパニー2社が相次いで宣言したタワーマンションの免震化。さみだれ式に続くかと思われたが、追随する動きはいまだ見えない。大手ゼネコンでも、震災直後は「進行中プロジェクトの免震変更への打診が急増した」といっていたが。果たして免震マンションは普及していくのか。

好調な市場のなかで、いよいよ「値上がりか？」と思わせる現場に出くわした。「ザ・パークハウス諏訪山」。人気の「中目黒」から徒歩5分、現地は閑静な第一種低層住居専用地域。しかし、100平米台の大型住戸が半分以上を占めるわけでもなく、駐車場付置率も3割程度。それが坪＠400万円でかなり好評だという。相場自体が押しあがっているのだろうか!?

東日本大震災直後、恵比寿や目黒で売り出されたシングル向けマンションの坪単価は、＠380万円（恵比寿）と＠330万円（目黒）。100平米なら億ションの値段である。それが「あっという間に売れてしまった」という。都心の高級コンパクトマンションの実態を取材した。

「プルデンシャルタワーレジデンス」は、地下鉄「赤坂見附」駅徒歩1分の超高層ビルに併設された高級マンションである。ここでは、「サービスアパートメント」と「家具付き長期賃貸」の2種類の契約が選択可能な部屋が用意されている。最新のサービスアパートメント事情を、その素晴らしい眺望とともにお伝えしてみよう。

立地重視の物件選びに変化の兆しが見て取れる。省エネが日常化するとともに、高齢化も伴って、利便性の持つ意味合いはさらに濃くなるのだが、一方で、「管理とコミュニティ」が今後中古マンション検討時に重要視されはじめる。なぜなら、耐震性や防災への取り組みが関心を持たれ出したこと、そして好立地同士の競争に差をつける要素が必要とされるからだ。いますぐできるマンションの資産価値向上策を考えてみた。

「池田山」（東品川5丁目）、「島津山」（東五反田3丁目）、「八つ山」（北品川5丁目）、「御殿山」（北品川6丁目）、「花房山」（上大崎3丁目）の5地域を称して「城南五山」という。いずれも閑静な住宅街で、住居表示にはあらわれない地名。5つの山は、規模や景観においてそれぞれに異なった様相を見せる。

90年代後半、マンション市場は消費税増税（3％から5％）や山一ショックの余派を受け低迷。ITバブルが唯一の明るい材料であったが、今から振り返ると、当時首都圏の地価は（マンション分譲単価と置き換えても良いが）、2002年の底を打つまで長らく下降線をたどっていた。そのなかにあって、工場街のイメージが残る大崎エリアで坪単価300前後という価格設定で業界を驚かせた物件があった。「ザ・パークタワー東京サウス」である。

新線、新駅の誕生にともないマンションの資産性が向上したという話はもはや珍しいものではない。「武蔵小杉」はじめ、事例に事欠かないわけだが、道路整備においても利便性や住環境に与える影響は小さくない。そもそも「路線価」という定義があるように、「街の価値は道次第」の側面もあるからだ。。その意味合いからして、現在整備が進む山手通りを生活動線とする地域は今後注目したいひとつといえるだろう。

マンションの建物における資産性は、「外観デザイン」や「エントランスのグレード」に因るところが大きいとされている。遠くから建物が見えたときの第一印象。そして、建物へ足を踏み入れたときの雰囲気。それらがイメージを決定づけるということだ。ホテルなどになぞらえて考えてみれば、なるほどそういうことかとも頷けるが。これは、青田買いを避けよ、と言っているようにも聞こえる。