土地活用ガイド谷崎 憲一

賃貸住宅を建てるだけで入居者が入ってくれる、古き良き時代は終わりました。経営の質が問われる時代になってきたので、時代の流れを読み、市場変化を見極めることが重要です。バブル時期、ミニバブル時期を経て、人口減少の冬の時代に入っています。一方では、世界一のメガロポリス・東京圏での賃貸経営という有利な条件があります。この巨大マーケットで、原則を踏まえた経営を行えば成功できるというのが、大きな流れです。

先日、最高裁判所で更新料有効判決が出され、2年前の京都地裁判決に端を発した更新料問題にピリオドが打たれました。この問題の背景には消費者契約法がありますので、判決を整理してみましょう。また、国交省、東京都などのガイドライン整備が功を奏し、原状回復トラブルは減っていましたが、また増加しています。この8月に、国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)が出ましたので、ご紹介します。

賃貸住宅には、眉をしかめるほどの残念な入居者がいますが、最悪なのは家賃滞納者でしょう。滞納督促は、その期間に応じた対応手順があります。2,3日、1,2週間、2,3ヶ月などの期間に応じた対応方法がありますが、油断をすると、半年ぐらいはすぐに過ぎてしまいます。その後は、明渡しと滞納家賃の請求を求める裁判手続きになります。このような不幸な事態を避けるために、滞納対策と空室対策に強い管理会社を選ぶことが重要です。

オーナーさんの賃貸住宅経営の最大の悩み事は空室問題ですが、次に多いのが賃料滞納です。入居者がいても賃料が入らないのでは空室と同じですが、もっと悪いのは滞納者の開き直りとも言える態度がみられる場合です。今回は、賃料滞納にご苦労された２人のオーナーさんの実例を取り上げました。共通の原因は、「自主管理」の限界ですが、自主管理にあたっての考え方、管理を委託する場合の注意点などを取り上げました。

賃貸住宅経営を目指して計画が進行します。基本設計・事業収支検討、設計契約・工事請負契約、融資申込み・内定、建築確認申請と進んでいきます。ついに着工ですが、建設工事期間は余裕を見て設定して下さい。掲載のスケジュールモデルを参考にして下さい。建物完成はゴールではなく、賃貸住宅経営のスタートです。そのことから、重要なのは契約前のプロセス、すなわちマーケティング調査・プランニングということになります。

賃貸アパート・マンションの建替え、売却などを検討する際に避けて通れない問題が、現在お住みになっている入居者さんの立ち退き問題です。家主さんの事情を汲んで、協力していただける方もいらっしゃいますが、ご自分の事情から立ち退きを拒まれる方もいらっしゃいます。立ち退き交渉で失敗した事例、成功した事例を取り上げました。その差がどこにあるかお考えいただき、今後の賃貸住宅経営にお役立て下さい。

賃貸住宅経営を計画する場合、「春の入居者募集シーズンに間に合うように」と強く勧められることがあります。オーナーのことを考えて提案してくれる営業マンもいますが、契約を急がされることも多いものです。事業を決断するまでの考慮期間、工事契約から完成までの期間、完成してから経営が終わるまでの期間の3つについて、それぞれのスケジュールをコントロールできなければ賃貸住宅経営を成功させることはできません。

夜遅い時間に家賃滞納の督促に行った大家さん、平穏な督促なのに警察署に呼ばれてしまい、挙げ句の果てに起訴までされてしまう？　国会審議中の「賃借人居住安定法案(通称)」が可決・成立すれば、そのようなことにもなりかねません。賃貸住宅を自主管理されている大家さんには、法案に関心をお持ちいただくとともに慎重な対応が求められます。また、家賃滞納が始まった場合の初期対応もご説明します。

南関東で、今後30年以内にマグニチュード7クラスの地震が発生する確率は70％と言われています。過去の大地震で多くの建物が倒壊していますが、多くは昭和56年以前の旧・建築基準で建築されたものです。賃貸建物のご入居者の生命・財産を大地震から守るべき努力義務を負っているのは、オーナーの皆様ですが、阪神・淡路大震災では、賃貸マンション倒壊・入居者死亡のケースで、オーナーに損害賠償支払いを命じた判決も出ています。

退去時の原状回復・敷金精算は、ルールの明確化も定着し、スムーズに進むようになりました。それでも、予想もできないようなトラブル事例は皆無とはなりません。どうすれば原状回復トラブルが予防できるのか、考えてみましょう。