土地活用・不動産査定　ガイド 楯岡 悟朗

頼みは営業マン？不動産を売る人の4つの心得

周辺相場と比べて高い金額で売りに出したとしても、営業成績抜群のいわゆる「スーパー営業マン」に依頼すれば、高く売ってくれるに違いないと思っている人が未だに多くいます。しかし相場以上に高く売ろうとすることは、余程その地域の人気物件であったり、購入者が列をなして待っているような希少物件でない限り、難しいのが現状です。「相場以上で高く売ってくれる＝営業力があり優秀」という訳ではないのです。

自宅の売却中に売り手が出来ること

不動産会社に売却を依頼した後は売主が出来ることはそんなに多くはありません。売りに出したら基本は不動産会社にお任せしておくべきです。それでも売却するために最低限やっておいた方が良いことと、逆に「これはやらないでくさい！」というものはあります。「出来ること・やっておくべきこと」そして「やってはいけないこと」を順番に解説していきます。

不動産を貸さずに売却するという選択

「駅からの距離」と「築年数」というのは、不動産の良し悪しを判断する要素の中でも非常に大きなウェイトを占めます。売り手側の事情や物件の特性にもよりますが、売った方が良い物件として今回は、「築年数が古く駅から遠い」という物件にスポットを当てて解説していきたいと思います。

不動産を売らずに貸すという選択

不動産を所有しているオーナーさんの、不動産を売却したら良いのか？それとも人に貸して所有し続けることがベストなのか？という判断は非常に難しい問題です。どちらが得か？損しないのはどちらか？という観点で考えるなら、一時的に手に入る金額と、長期的に持ち続けることで得られる収益をシミュレーションして考える等、長期的な視野に立って検討する必要があるからです。

賃貸借契約前のキャンセル

家に居ながらにして、インターネットで色々と部屋を探すことが出来る昨今の賃貸市場。ようやく申し込みが入ったものの、契約直前であっさりキャンセルになってしまうことがオーナーさんの悩みのタネです。

査定価格の根拠はありますか？

査定金額を提示する際、口頭でのみさらっと伝えるところもあれば、査定書にまとめて提示する不動産会社もあり、会社によってやり方はさまざまです。ただ、なんの根拠も示さずに査定金額のみ伝えて、媒介契約を迫るような不動産会社は避けた方が良いでしょう。やはり金額の根拠となる情報を提供してもらうことが必要です

路線価から査定金額を算出してみる

相続税や贈与税などで、課税される不動産の評価を算出するための指標となる価格のことを路線価と言います。市場で取引・売買される「市場価格」とは異なるものです。つまり「路線価を元に算出した不動産の価値＝市場で取引される価格」という訳ではありません。路線価図の見方を理解することができれば、それなりの精度の査定価格を自ら算出することも可能です。

価格交渉、その対処法と心構え

不動産の取引には、価格交渉がつきものです。ほとんどの買い手さんが、価格交渉ありきで取引に臨んでくると思って間違いありません。「交渉は必ずあるもの」という認識をあらかじめ持っておけば、対応もしやすくなります。価格交渉された場合の対応策や考え方について解説していきます。

空室対策、頭一つ抜け出すためには

今や賃貸物件は飽和状態です。同じような物件が溢れていて、入居者は選び放題の「借り手市場」です。アパート・マンションを経営されているオーナーで、なによりの問題は空室対策ではないでしょうか？ ただ、対策といっても、出来ることがあふれている訳ではありません。

賃貸借契約における連帯保証人の考え方

「契約者＝連帯保証人」です。「まずは本人に直接請求してくれ」と要求することは出来ません。それだけ重要な責任が生じるため、オーナーにとってはどんな人が入居するのかと同じくらい、連帯保証人の素性は入居を認めるかどうか判断するうえで、とても大きなポイントです。