空室対策・賃貸管理・老朽化(2ページ目)

スマートフォンの爆発的な普及は、お部屋探しに大きな変化をもたらしています。お部屋探しの際には、まずはインターネットで物件を検索するのが一般的ですが、最近はスマートフォンを利用して物件検索をする方が急増しています。増加の一途をたどるスマートフォンでの物件検索ですが、特に若い世代での利用率の高さには目を見張るものがあります。これからのお部屋探しにおいてはスマートフォンが鍵となることは間違いありません。

賃貸住宅経営を続ける限り、管理会社とはずっと付き合って行くことになります。そのため、管理会社選びは賃貸住宅経営における最も重要なポイントの一つといえます。「集金管理」「滞納保証」「家賃保証」の3つの管理形態にはそれぞれ特徴があります。賃貸住宅経営を成功させるためには、その管理形態をしっかりと理解し、ご自身のライフスタイルや物件に合った契約を結ぶ必要があります。

経費節減の為に賃貸経営の業務を全て一人で行おうとするオーナーさんがいらっしゃいますが、自主管理は必ずしもお得ではありません。賃貸経営には手間や時間がかかります。家賃滞納等をする不良入居者とも付き合って行かなければならず、専門家でないオーナーさんが管理業務を全て一人で背負い込むのは並大抵な事ではありません。餅は餅屋という諺の通り、賃貸管理は賃貸管理の専門家に任せた方が安心できます。

日本では、1981年に建築基準法の耐震基準が大きく改訂されており、それ以前に建てられた建物の多くは、今よりも緩い基準に沿って建築されています。そのような老朽化物件は、地震により倒壊してしまう可能性があり、建物の耐震化が重要な課題となっています。地震大国日本では、耐震性をどんなに重視してもし過ぎることはありません。いざという時に、大切な命と財産をしっかりと守れる建物にしておくべきです。

賃貸物件が老朽化して寿命を迎えた場合、建て替え・買い換え・リノベーション等により、賃貸経営を継続することができます。しかし、賃貸経営は長きにわたる為、経営の継続には次世代の方の状況も考慮しなければなりません。もし、次世代の方が賃貸経営を継続できない場合などには、物件を売却して「賃貸経営から撤退する」というのも選択肢の一つです。実際に物件を売却して金融資産に換えたオーナー様の事例をご紹介します。

どの管理会社を選ぶかによって、賃貸物件の入居率は大きく左右されます。入居率を高める為には、管理会社の能力をしっかりと見極めて、力のある会社をパートナーに選ぶことが大切です。お店の雰囲気はどうなのか、丁寧な電話対応ができているか、社員の身だしなみはきちんとしているか、など実際にオーナーさん自身がチェックできる項目は多数あります。オーナーさんが管理会社を選ぶ際に、押さえるべきポイントをご紹介します。

建て替えると入居率・家賃アップが見込めますが、建築などの費用負担は大きくなり、いくつかの問題も考えられます。第一に、後継者の同意が得られるか、また賃貸経営に向いているかという点です。第二に、立ち退き交渉です。現在の法律は、入居者保護となっているので、苦労の多い仕事になります。建て替えに成功すると、築年数0の人気物件になり、「賃貸経営のマイナスのスパイラル」を断ち切ることができます。

賃貸住宅も築25年を超えた頃から傷みが激しくなってきます。当然、賃貸住宅にも寿命がありますが、建物の工法・構造により耐用年数が異なり、設備・外壁にも寿命があります。メンテナンス・修繕を行っても建物が老朽化してきた場合、根本的な対策を考える必要がありますが、リノベーション(再生)、建て替え、買い換え、賃貸経営からの撤退という4つの選択肢が考えられます。ここでは、リノベーションについてご説明します。

入居者を見つけるために広告が重要であることは言うまでもありません。しかし、ただ広告すればよいというものではなく、物件の魅力をアピールすることで、効果に差がつきます。入居希望者の多くは図面チェックの段階で、何らかの魅力を感じないかぎり物件の見学に行くことはありません。募集図面が魅力的であることが、空室対策には決定的に重要になってくるのです。今回は、その募集図面のポイントについてお話しします。

賃貸物件管理を委託している場合、管理会社の働き方で賃貸経営の成功と失敗が決まるので、良い管理会社の選び方を考えてみましょう。事前にいくつかの管理会社に話を聞いて、仕事内容・印象を比較して選ぶオーナーさんは少数派です。建築会社の言われるまま、たまたま知り合いがいる、地元である、などの理由で頼むケースが大部分です。管理会社の業務を見ていき、良い管理会社とそうでない管理会社の見分け方をお話しします。