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おひとりさまが、高齢になってくれば「介護が必要になったときどうする？」ということを考えるでしょう。元気なうちは自宅で過ごし、日常生活に不安を感じるようになれば施設に入居するのは自然なことではないでしょうか。その際「老人ホーム費用をどう捻出するのか」が心配になります。そんなとき、住んでいる家の活用を検討してみてはどうでしょう。今回は、持ち家（不動産）を活用した「老人ホーム費用の捻出法」を３つ紹介します。
老人ホームの費用を捻出するには？
老人ホームの費用相場（入居一時金・月額利用料）
老人ホームには公共施設と民間施設があります。それぞれ、入居対象者、サービス内容、費用などさまざまです。公共施設の主なものには、「特別養護老人ホーム」「ケアハウス」などがあります。
特別養護老人ホームは、常時介護が必要になった65歳以上の人が入る施設ですが、入居一時金はなしで、月額費用が8万～15万円です。
ケアハウスは、身体機能が低下していることを理由に自宅での生活が困難な60歳以上の高齢者が入居する施設です。入居一時金は0～100万円ぐらい、月額費用は9万～15万円ほどが目安です。
民間施設の主なものには、「有料老人ホーム」「サービス付き高齢者向け住宅」などがあります。
有料老人ホームは、食事、介護、健康管理、日常の世話などさまざまなサービスの提供を受けられる施設です。
サービス付き高齢者向け住宅は、マンションのように独立した部屋で暮らしながら、入居者が必要なサービスのみ受けるというスタイルです。
民間介護施設なだけに、きめ細やかなサービスを受けられますが、相応の対価が必要です。入居一時金は数十万～数千万円。月額費用は10万～40万円ほどが目安ですが、地域、立地によって、費用が変わります。
不動産を活用して老人ホーム費用を捻出する
老人ホームはいろんなタイプがあり、かかる費用はそれぞれ違います。もし、施設の入居を希望するのであれば、入居するための費用の準備を考えることになります。まずは、それまでに準備した貯蓄と公的年金で試算しますが、少々足りないと感じるのであれば、持ち家（不動産）を活用して老人ホーム費用を捻出することを考えてみましょう。
総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、65歳以上の単身者世帯の持ち家割合が66.2％となっています。おひとりさまが老人ホームに入れば、それまで住んでいた家は空き家になってしまいますので、その活用を検討してみるのもよいでしょう。
次は、不動産を使った、老人ホーム費用を捻出する方法3つを紹介します。
出典：平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf
老人ホームに入居するための費用を捻出する方法1：不動産を売却する
住んでいる家を売却すれば、その時点でまとまったお金が得られます。老人ホームの入居一時金などが必要なときは有効といえます。売却の場合、すぐに買い手が見つかればよいですが、そう都合よく事が運ぶとは限りません。早めに準備をして、余裕のある行動が必要です。なお、マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除ができる特例があります。
出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
老人ホームに入居するための費用を捻出する方法2：リバースモーゲージを利用する
リバースモーゲージとは、自宅を担保に老後の生活資金を分割または一括で借入して、借入人が亡くなったとき、担保になっていた住宅を売却して資金返済する制度で、自治体、金融機関が行っています。リバースモーゲージは、自宅を担保にして資金が得られること、毎月支払うのが利息だけというメリットがあります。しかし、評価対象が不動産なので、不動産の価値が下がれば、担保割れになる可能性もあります。
また、毎月支払う利息の金利が上昇すれば、月々の負担が増えてしまうというデメリットもあります。
なお、自治体が運営するリバースモーゲージの『不動産担保型生活資金』には、「自己所有の不動産に現に居住していること」が貸付要件にあります。老人ホームの入居は、家に住んでいることにはならず、貸付対象外となりますので注意しましょう。
このように実際の利用には、貸付要件、メリット・デメリットを理解して、慎重に判断する必要があります。
参考：不動産担保型生活資金貸付制度http://fudousantanpo.towa.biz/
老人ホームに入居するための費用を捻出する方法3：マイホーム借り上げ制度を利用する
マイホーム借り上げ制度とは、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（以下「JTI」とします）が行っている制度で、50歳以上の人の自宅を借り上げて賃貸住宅として転貸する事業です。老人ホームに入居するため自宅が空き家になる場合など、この制度を利用すれば定期的な収入が得られます。マイホーム借り上げ制度では、家の持ち主とJTIが借家契約を結びます。一度入居者が決まれば、その後空室になっても家の持ち主には家賃が支払われます。
家賃収入はJTIから支払われます。もし、入居者とのトラブルがあっても、JTIが間に入るため、家の持ち主が巻き込まれることはありません。
しかし、JTIが求める耐震補強等の修繕と、賃貸物件としての必要最低限の修繕が必要となり、費用が発生する点に注意しましょう。
参考：JTI｜一般社団法人 移住・住みかえ支援機構https://www.jti.or.jp/
