アドバイス1 マンション価格は5300万円を上限に慎重に考えて
マンション購入前にご相談いただき、本当によかったです。年収や現在の金融資産から考えれば、6500万円の物件を購入しても大丈夫そうに思えますが、ご相談者の家計では、赤字にはなっていませんが、毎月の貯蓄がなくボーナス頼み。お子さん2人が私立に進学、妻の収入は現状維持、となると、住宅ローンを借りるのに慎重にならないと、家計が回らなくなる可能性が高かったかもしれません。では、マンションを購入するとしたら、どんなマネープランになるのか、見ていきましょう。
現在、貯蓄はボーナスから140万円。ボーナスは変動しますから、これをベースにするのもリスクが高いのですが、60歳まで現状維持できるとして試算します。年間140万円の貯蓄で13年。1820万円貯めることができ、現在の貯蓄額5000万円を加えて6820万円。このほか学資保険が2人分で360万円。合わせて7180万円。これが60歳までに貯められる金融資産となります。
ここから教育費が出ていきます。高校・大学が私立だと1人750万円ほど。2人で1500万円です。受験のための塾費用などを加味すると、余裕を見て2人で2000万円と考えておいてください。7180万円から差し引くと5180万円。これをベースにしてマンション購入プランを考えてみましょう。
まず、毎月いくらなら返済できるかを考えることです。現在の住居費6万6000円に、現在家計から出している教育費10万円を加え、毎月16万円程度が無理なく返せる額となります。教育費については、先に2000万円を計上していますので、2年後からは家計からの支出はなくなります。実際には毎月の給料から支払うことになるでしょうが、金融資産から差し引いていますので、計算上は、家計からはなくなることになります。
マンション購入の場合は、管理費・修繕積立金、固定資産税がかかってきますので、その分を差し引くと、実際は毎月返済額の上限は13万円前後となります。2年後、ご主人が49歳の時にマンションを購入した場合、65歳までにローンを完済させるために、ローンの返済期間は16年とします。金利1.5％と仮定すると、借入可能額は2300万円です。これに、頭金として3000万円を加えた5300万円が、購入価格の上限となります。
5180万円から頭金3000万円、さらに諸費用として300万円を差し引くと1800万円程度が残ることになります。
新居で家具の購入や大型家電の買い換えなど、さまざまな出費があるでしょう。また、思いがけない出費に備えるためには、無理をせず、上限額を決めて物件探しすることをおすすめします。
アドバイス2 65歳までに住宅ローンを完済し、支出を抑えること
60歳定年で、給料が半分になっても65歳まで働けるので、住宅ローンの返済も問題ないでしょう。このころにはお子さんも独立されていますから、支出はかなり削減できているはずです。仮に収入が月18万円で、支出が30万円とすると、12万円が不足し、年間で144万円は貯蓄から取り崩しになります。60歳から65歳の5年間で720万円。先の計算で残った1800万円から差し引いても約1000万円は残ります。
65歳で住宅ローンを完済すれば、それ以降の家計支出は20万円程度に抑えることもできるでしょう。家計支出については、子どもの成長とともに増えることもあれば、独立すれば減るものもあります。学資保険の保険料2万円は、あと4年、6年でなくなります。食費10万円も夫婦二人になれば、半分程度に減らすこともできるはずです。
そのときどきで、浮いたお金を貯蓄に回すことができれば、実際に65歳時点で残せる貯蓄も多くなります。住宅購入をしたら、今以上に家計管理はしっかりとなさってください。
アドバイス3 退職金と個人年金もあり、公的年金で生活は可能
老後資金としては、これまで試算したように約1000万円。これに退職金の2000万円、個人年金の600万円。合計3600万円です。公的年金も夫婦合わせて月額25万円とのことですから、毎月の生活は公的年金で十分にまかなえます。老後資金3600万円は、まるまる余裕資金として残しておけるでしょう。
最後に、現在の家計でも、やや負担が重いと思われる保険についてです。金融資産もありますし、マンション購入の際には団体信用生命保険への加入が求められますので、もしも割り切れるのであれば、ご主人の払い済みの生命保険と個人年金を残し、あとは解約でも問題ありません。妻の医療保険は健康に不安があるなら、そのままでもいいですが、入院日額は5000円に減額し、保険料を下げることも検討してみてください。
マンションの購入価格の上限を決める、住宅ローンの借り入れを無理しない、65歳までに返す。この3点を守ってもらえれば、それほど心配することはありません。焦らず、2年後を目標に物件探しを楽しんでください。
相談者「すし」さんから寄せられた感想
このたびは細部まで診断いただきありがとうございました。マンションのモデルルームを見て気持ちもたかぶり営業マンからも6500万円の購入でも十分な収入と言われその気になりつつありましたが、先生のアドバイスで一歩立ち止まることができました。ありがたいご意見をちょうだいしましたので妻ともよく話をして住宅購入を検討いたします。※マネープランクリニックに相談したい方はコチラのリンクからご応募ください。(相談はすべて無料になります)
★マネープランクリニック編集部では貯蓄達人からのメッセージを募集中です★
教えてくれたのは……
深野 康彦さん
マネープランクリニックでもおなじみのベテランFPの1人。さまざまなメディアを通じて、家計管理の方法や投資の啓蒙などお金まわり全般に関する情報を発信しています。All About貯蓄・投資信託ガイドとしても活躍中。著作に『55歳からはじめる長い人生後半戦のお金の習慣』（明日香出版社）、『あなたの毎月分配型投資信託がいよいよ危ない!』（ダイヤモンド社）など
取材・文／伊藤加奈子
【関連記事をチェック！】
47歳で子どもを授かりました。貯金は4200万円あり小学校入学に合わせて住宅購入を予定しています
47歳、5年前に住宅ローンを借り残高は2300万円。早期退職は可能ですか？
夫が55歳でリタイアをして、住宅ローンを支払いながら大学院まで進学させられる？
46歳会社員。住宅ローンを一気に完済したら貯金が250万円に減少
51歳パート、住宅ローン残高は約2500万円、完済は夫80歳時です
