アドバイス1 相続対策も兼ねて、ローン負担が重い自宅の買い換えを
80歳まで続く住宅ローンは、さきざきご心配ですよね。お2人のお子さまへの相続対策も含めて、ご提案します。まず、相続はこのまま何事もなければ、20年、30年後の話です。今のマンションに住み続けると、自宅不動産と金融資産が相続税の対象になりますが、マンションについては、建物部分の評価はかなり低くなると推測されるため、土地が中心になる可能性が高いでしょう。マンションは土地の持ち分が少ないので、それほど相続税の心配は必要ないかもしれません。心配であるとすれば、20年、30年後にマンションの価値が上昇している場合と考えられます。
ただ、20～30年先で相続税の改定もあるかもしれないので断定はできません。一方の金融資産ですが、現在の収支状況では、現預金を取り崩していくことになり、相続時にどれほどのキャッシュが残っているか、ということになります。現預金を取り崩すことになる最大の問題が、住宅ローンです。毎月20万円以上の返済が、80歳まで続くのは、かなり重荷ではないでしょうか。
そこで、現在の自宅は売却し、残りの住宅ローンを清算し、残った資金で4000～5000万円程度のマンションを現金で購入します。仮に9000万円（査定価格の1割減）で売却できたとしたら、住宅ローン5000万円を清算。売却益がでますが、居住用財産の3000万円控除の特例を受ければ、税金はそれほど多くはかかりません。諸費用分は手持ちの預貯金からまかなえるでしょう。
相続時には、お子さまのお1人は障害があるとのことですから、この買い換えたマンションはそのお子さまに。もう1人のお子さまには、相応の金融資産を相続させるようにするのがベターではないでしょうか。そのためにも、預貯金を取り崩さず、残しておくことが大切と考えられるのです。
住宅ローンがなくなり、さらに毎月20万円の教育費も4年後（ぺこさん58歳）にはかからなくなり、支出がかなり改善されます。57歳でぺこさんの収入が4割カットされても、年間で270万円程度残ることになります。この時点で金融資産は4500万円前後になっている計算です。
ぺこさんが63歳で退職し、年金受給の65歳までは預貯金の取り崩しになりますが、65歳時点で、公的年金と個人年金で、毎月28万円の収入ですから、収支は問題ないのではないでしょうか。毎月5万～6万円を預貯金から取り崩すことになっても、90歳で3000万円以上残ります。
自宅をこのまま売らずに、住宅ローンを払い続けることは可能ですが、金融資産が残らず、ぺこさんの老後資金が不足することにもなりかねません。自宅を賃貸にするとしても、ほかに住居費がかかるうえ、思うように賃貸収入が入らなくなることも考えられます。自宅の買い換えで、生活のゆとりを得られたらいかがでしょうか。
アドバイス2 子どものために、遺言書を残しておく
相続に関して、もうひとつアドバイスするとしたら、相続人がお子さま2人だけだとしても、遺言書を残しておかれたほうがいいでしょう。特に、今回ご提案したように、すべての資産を2分割するのではなく、自宅マンションは、障害のある子どもに、預貯金は、もう1人の子どもにとなると、ペコさんのご遺志を明確にしておくことで、トラブルを回避することができるからです。相続税が発生した場合は、終身保険の1200万円から支払えば問題ないでしょう。また、障害の程度がわかりませんが、ぺこさんに万一のことがあった場合、お子さまの生活を支えていく資金も必要になるかもしれません。お子さまへ生前贈与などで残していくことも、考えてみてください。
アドバイス3 不安に思うことを早く解消し、趣味や娯楽などにお金を使う
最後に、ぺこさんご自身のことが気になります。確かに、今は、住宅ローンと教育費が重く、支出が多いように見えますが、それ以外の支出は、かなり切り詰められているように思います。食費はぺこさんの家事省力化のための必要経費として、このままでいいと思います。しかし、趣味娯楽費や旅行など、いわゆるレジャー費が少なく、家族でもっと楽しむためにお金を使ってもいいのではないでしょうか。住宅の問題の目途がついたならば、切り詰める生活から少し緩めた生活にかえるようにしましょう。住宅ローンの不安が大きいばかりに、将来のことも過剰に不安になってしまうのは、ストレスを溜めることになります。今、手をつけられるマイナス要因を払拭して、精神的にも金銭的にも余裕のある生活をしていただきたいと思います。ぺこさんご自身が書かれていたように、住宅のダウンサイジングをすることで、これからの生活を楽しんでください。
相談者「ぺこ」さんから寄せられた感想
アドバイス、感謝します。私は大雑把な性格で、何にいくらかかっているかなど普段見返す時間もなく、漠然と色々な不安に包まれておりました。数字でアドバイスいただくと明確になるものですね。結局、最大の不安要因はローン返済で、自宅をダウンサイジングしてローンを失くせば、無理して労働する必要もなさそうですね。遺言、生前贈与、居住用財産の3000万円控除の特例なども、勉強になりました。次の課題は次の自宅探しになりそうです。教えてくれたのは……
深野 康彦さん
マネープランクリニックでもおなじみのベテランFPの1人。さまざまなメディアを通じて、家計管理の方法や投資の啓蒙などお金周り全般に関する情報を発信しています。All About貯蓄・投資信託ガイドとしても活躍中。近著に『55歳からはじめる長い人生後半戦のお金の習慣』（明日香出版社）、『あなたの毎月分配型投資信託がいよいよ危ない!』（ダイヤモンド社）など
取材・文/伊藤加奈子
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