アドバイス1 4000万円の住宅購入はリスクが高すぎる
4000万円の住宅購入についてのご相談ですが、ともあれ、試算をしてみましょう。購入は来年（37歳）、頭金はなしで借り入れを全額の4000万円とします。予定されている変動金利で、金利はやや高めですが0.85%で設定します。その返済額ですが、30年返済とすると毎月約12万6000円（ボーナス払いなし）。これで完済が67歳のときです。
また、ランニングコストとして、固定資産税を月割りで1万円。また、マンションと違い一戸建ては管理費や修繕積立金がありませんが、その分、将来の修繕費用等は自分で備えなくてはいけません。それを低く見積もって月1万円としても、住宅ローン以外に月2万円は住宅コストがかかるということです。
結果、先のローンと合わせて月14万6000円。現在、家賃が6万円。毎月の貯蓄が9万円ですから計15万円。ほぼ毎月の貯蓄はできなくなります。ボーナスから現在どれほど貯蓄に回っているかは定かではないですが、あまり貯蓄できないのなら、老後資金はおろか教育資金もままなりません。現状の住宅購入はリスクが高すぎると言わざるを得ないでしょう。
さらに言えば、先の4000万円に諸経費（税金、登記費用、ローン手数料、引っ越し費用、エアコン等の家電や家具購入費用）を考慮していないなら、それもローンに組み入れることになります。余裕を見て200万円とすれば、借入額は4200万円（諸経費込みの住宅ローン）となり、毎月の返済は月13万2000円にアップします。
また、変動金利の利用も、確かに今は超低金利で魅力的ではありますが、今後30年間、この水準が維持される保証はどこにもありません。また、返済期間を35年に延ばすと月11万5000円ほど（4200万円借り入れの場合）に返済額が下がりますが、完済が72歳のとき。確実に繰上返済ができる状況（住宅ローンを支払っても貯蓄できる、手持ち資金がまだ十分あるなど）でなければ、定年後12年間も住宅ローンを支払う家計負担は、リスク以外の何者でもないのです。
アドバイス2 バランスを考えれば2500万円が借入の上限
では、どの程度の住宅ローンなら組んでも安心できるでしょうか。現在の家計状況を考え合わせると、概ね2500万円が上限だと考えます。仮に2500万円を借り入れて、30年返済だと金利0.85%で、毎月の返済は約7万9000円。これが全期間固定、金利1.5%なら、月約8万6000円です。この程度の返済であれば、現状で毎月4万～5万円は貯蓄できます。これにボーナスから何とか頑張って半分の40万円を貯蓄に充てれば、年間の貯蓄は90万～100万円。定年までの23年間、これを維持すれば確実に2000万円超の貯蓄ができます。ここから教育資金（学資保険の満期金の補足分）を差し引いて、1500万円残ったとすれば、それに退職金を加算した額が老後資金となります。場合によっては、そこから繰上返済をしてローンの完済を60歳近くに前倒しすることも可能でしょう。
現状で2500万円を借り入れるということは、諸費用が用意できません。その分を差し引くと、物件価格は2300万～2350万円といったところ。希望されているプランの半分近く、価格を下げなくてはいけないということです。
アドバイス3 保険は見直しの余地あり。早く保障内容の確認を
そこまで住宅を下げられないのなら、現実的な方法は2つ。親御さんにまとまった額の援助をしてもらうか、世帯の収入アップです。前者は、例えば500万円資金援助があれば、その分、物件価格を上げられます。問題は後者の場合。ご主人の転職は不確定な部分が多いですから、結果的に奥様が今より働くしかありません。より長時間パートで働くか、フルタイム勤務を目指す。それで現在より月7万円ほど貯蓄に回せる額が増えれば、4000万円に近い物件価格も手が届くかもしれません。ただし、それでも大きな借り入れは危険。また、クルマを購入したばかりとは言え、手持ち資金が40万円という状況も、不測の大きな支出に対応できません。まずは、数年貯蓄に励み、現金＝住宅資金を作ることを優先するのがいいのではないでしょうか。
最後に家計について。見直して支出を下げることができれば、それだけで、貯蓄ペースは上がります。そこで気になるのが、学資保険以外の加入保険。月3万2000円の保険料となっていますが、ネット専業の保険会社の商品でこの保険料だと、かなり保障額が大きいか、特約を数多く付加していると考えられます。保障内容が不明なため、具体的なアドバイスはできませんが、必要な死亡保障額はご主人が現状で3000万円（小学生以下の子ども2人、持ち家なし）、これを終身ではなく、掛け捨ての定期保険か収入保障保険で確保するのが合理的。余分な特約を付けなければ、保険料は月5000円前後で済むと思います。奥様の死亡保障は、共済で医療保障とともに最小限確保すれば月2000円程度。これにご主人の医療保障（入院5000円）を加えても月1万円程度です。ご自身で保障内容をよく確認し、見直せる部分は見直すことをおススメします。
相談者「ティマトゥン」さんから寄せられた感想
ご回答ありがとうございます。相談してよかったです。現実を見つめることができました。住宅メーカーの営業の方の話がどこか不安だったので。今一度、自分でもよく考え直してみます。本当にありがとうございました。教えてくれたのは……
深野 康彦さん
取材・文／清水京武
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