銀座4丁目の夜景

銀座の路線価がバブル期を超えた

2017年(平成29年)分の路線価が7月3日に国税庁から発表されました。路線価とは相続税贈与税の算定に用いられる、1月1日時点の土地価格です。

2016年に8年ぶりの上昇となった全国平均は今年も上昇し、その上げ幅もわずかながら拡大しました。

都道府県別平均では宮城県と愛知県が5年連続の上昇、東京都・神奈川県・大阪府など6都府県が4年連続の上昇となっています。

2015年1月1日に実施された相続税の課税強化により、課税対象者が大幅に増えたことも報じられていますが、路線価の上昇が相続税に影響する側面も考えなければなりません。

2017年の路線価について、その主な動向を確認しておきましょう。


路線価とは?

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」があるものの、一般的に「路線価」といえば「相続税路線価」のことを指します。

これは、相続税および贈与税の算定基準とされる土地評価額であり、毎年1月1日を評価時点として、都市部の市街地ではほぼすべての路線(公道)に対して価格が付されます。その他の地域の宅地については、固定資産税評価額に対する倍率を定める「倍率方式」によります。

この路線価は公示地価の8割が目安とされています。

地域によっては実際に取引される実勢価格との間にかなりの相違があるものの、2017年における路線価の調査地点(標準宅地)数は約32万5千で、公示地価の2万6千地点よりも格段に多く、地価の傾向を知るためには公示地価よりも適した指標となります。

なお、路線価の特徴や公示地価との違いなどについて詳しくは ≪路線価・公示地価・基準地価の違いを知る!≫ をご覧ください。

また、国税庁のサイトにおいて2017年分の路線価図が7月3日から公開されています。こちらでは、2011年(平成23年)から2017年(平成29年)まで7年間分の路線価図などを閲覧することができます。


東京・大阪の路線価は4年連続の上昇へ

路線価の全国平均は前年比0.4%のプラスで、2年連続の上昇となり、上げ幅は前年の0.2%からわずかながら拡大しています。

都道府県別の平均では、宮城県が3.7%のプラスで最も高い上昇率を示し、続いて東京都と沖縄県が3.2%となっています。宮城県は2013年から2015年まで3年連続して全国一の上昇率でしたが、2016年は東京都、今年は2年ぶりに宮城県がトップでした。

宮城県と愛知県が5年連続の上昇、福島県・東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・大阪府が4年連続の上昇、京都府と沖縄県が3年連続の上昇、北海道・広島県・福岡県が2年連続の上昇となっています。

今年から新たに上昇へ転じた県はなかったものの、石川県と岡山県は前年までの下落から、今年は横ばいとなりました。

残る32県の路線価は下落となっていますが、そのうち26県は下落率が縮小しています。その一方で、岩手県はわずかながら下落率が拡大し、地震の影響を受けた熊本県は前年の上昇から再び下落に転じています。

また、今年は3%を超える下落がなくなり、2%以上3%未満の下落が2県だけとなっています。前年は12県だった1%未満の下落が17県に拡大しているため、路線価の下げ止まり傾向は着実に広がっているといえるでしょう。

ただし、福島県・神奈川県・愛知県は上昇が続いているものの、その上昇率は前年よりも縮小しています。そのため、路線価の上昇傾向が全体的に強まっているというわけではありません。

なお、原発事故による帰還困難区域、居住制限区域などでは、引き続き評価額を「ゼロ」とする措置がとられています。


都道府県庁所在地の最高路線価は27都市で上昇

都道府県庁所在地の最高路線価をみると、東京都中央区銀座5丁目(銀座中央通り)が26.0%の上昇、京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町(四条通)が20.6%の上昇、札幌市中央区北5条西3丁目(札幌停車場線通り)が17.9%の上昇など、10都市が2ケタの上昇でした。

上昇が前年の25都市から27都市に増え、横ばいは17都市から16都市へ、下落は5都市から3都市になっています。なお、福井市は前年に再開発事業等が施行されており、前年比が算定されていません。

その一方で、秋田市・新潟市・水戸市は前年よりも下落率が拡大し、福島市・千葉市・富山市・名古屋市・岐阜市・大阪市・岡山市・広島市・松山市・大分市・熊本市は上昇率が前年より小さくなっています。


税務署管内別では下落地点が3割以下に

全国の524税務署のうち、前年と比較が可能な521管内における最高路線価地点の動向では、上昇が前年の186地点から192地点に増え、下落は177地点から148地点に減りました。東京国税局管内では下落が2地点のみとなっています。

税務署管内別「最高路線価地点」の価格変動状況(2017年)

このうち2ケタの上昇となったのは、倶知安(北海道)の77.1%を筆頭に、北海道・宮城県・東京都・神奈川県・石川県・愛知県・京都府・大阪府・兵庫県・広島県・福岡県の45税務署管内(前年は38税務署管内)における最高路線価地点です。

倶知安町の路線価水準そのものはそれほど高くない(2017年は1平方メートルあたり17万円)ものの、2015年は28.0%、2016年は50.0%、そして今年は77.1%の上昇で、3年間で約3.4倍まで高騰したことになります。

東京都内では全48税務署管内における最高路線価が、横ばいの青梅・日野を除いて、他はすべて上昇となっています。また、神奈川県・岐阜県・大阪府・沖縄県の税務署管内では下落がありませんでした。


全国の最高路線価はバブル期を超えて過去最高額に

全国の最高路線価は、32年連続で銀座5丁目(銀座中央通り:鳩居堂前)となりました。前年よりも26.0%上昇し、1平方メートルあたり4,032万円(1坪あたり1億3,329万円)です。バブル期の最高額(1992年:3,650万円)を超え、過去最高額を更新しました。

なお、鳩居堂の向かい側の「銀座プレイス前」や銀座4丁目側の「三越銀座店前」も同額になっています。

「インバウンド消費」に減速感がみられたことから、1年前の記事で「近いうちに過去最高額を更新することは難しいかもしれない」と書いたのですが、銀座における再開発などを背景にあっさりと更新する結果になりました。

国税局管内別最高路線価

ただし、全国の国税局管内別の最高路線価を並べてみると、東京だけが突出している様子がよく分かります。地価や相続税の問題を考えるときも、そのあたりをしっかり区別していかなければならないでしょう。


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