日本とは大きく異なる海外の不動産法と商習慣

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海外不動産の売買に日本の法律や商習慣は通用しない
海外不動産の購入に際し、気をつけたいのは日本の宅建業との違いです。国や地域により不動産法が異なるうえ、とくに賃貸に関しては業者を介在させず、直接大家が広告を打つことも珍しくありません。売買の仲介における手数料率や登記の方法、引き渡しの時期、商習慣もまちまちで、日本の慣例は通用しません。

トラブルを避けるためにも、(1)信頼のおけるセールスマンに依頼をし、(2)できれば現地の弁護士を介在させ、(3)かならず見学をして、(4)熟慮して契約を結ぶことです。物件を見ずして契約することは避け、完成前、着工前の取引であっても権利移譲のタイミングや決済時期などで不利益を被らないよう、通訳や弁護士を立てて万全にすることをおすすめします。

西側諸国における不動産取引

大きくわけて西側諸国の場合、非居住者でも不動産の購入はできますが、住宅ローンが組めないケースも少なくありません。銀行によっても異なりますし、対象となる物件や頭金の必要額もまちまちです。

豪州パース
水辺に高額物件が集中する豪州パース
また、オーストラリアのように「外国人規制」をしいている国や地域も一部あります。ちなみにオーストラリアにおける外国人規制は、12ヵ月未満の短期滞在ビザ保有者の場合、「新築物件」(ないしは、州政府指定の観光リゾート物件、投資用賃貸物件)しか購入できません。しかし、12ヵ月以上滞在可能なビザや永住権を保有しているひとは、中古物件も購入できます。このように、保有するビザによって、外国人であっても規制の範囲が異なるのが特徴です。

「エスクロー」と呼ばれる第三者機関を介在させ、資金の流れや引き渡しをスムーズに行うための制度が整う米国では、州によって仲介の手数料率が異なります。日本の場合、売主と買主がともに3%ずつ負担しますが、買主負担をゼロにしている州が米国では一般的。しかし売主側が負担する仲介手数料は、州により料率が異なります。買うときのメリットばかりを追わず、売るときのことも考慮して物件をさがすようにしましょう。

米国に限らず、カナダやオーストラリアのような連邦制をしいている国々は、不動産法や手続きの仕方、課税等が、州によって異なります。現地のライセンシーとよく相談をすることです。また、介在する不動産業者によっては、オーナー不在の期間を第三者に貸し出し運用益を見込む手伝いや、不動産管理を併せて引き受けるところもあります。収益を得れば、その土地で納税義務も発生しますので、不動産業者や地元会計士らとよく相談して具体的なファイナンシャル・アドバイスをもらうことです。

 

アジア諸国における不動産取引

一般にアジア諸国の場合は、不動産取引に関して厳しい外国人規制をしいているのが通例です。例えばタイやインドネシアの場合、外国人は土地の登記ができません。現地のひとに名義を借りて建物を建て、それを登記しても、土地の所有者が主張をすれば家屋もろとも取り上げられてしまいます。名義借りは、十分注意することです。

プーケット
タイ・プーケットの一軒家は人気のゴルフフロント
また、定期借地権付きの土地に建物を建てて、外国人向けに販売している分譲物件は数多くみられます。定期借地権に関しては西側諸国も同様、珍しくありませんが、数年後に底地の買い上げを持ちかけられる事例もあります。将来のライフスタイルや資産価値を考えて、予算との見合いで上手に選択するようにしたいものです。また規制が厳しいアジア諸国のなかには、外国人専用の居住区を設けて、投資と称して政府が販売を奨励しているエリアもありますし、リタイアメントビザなど一時居住用ビザ等を取得したものに限り、購入規模や税率などで恩恵を与える施策を講じている国もあります。マレーシアがその一例で、セカンドハウスの購入を奨励しており、許可されるエリアも広がりを増しています。