マンション外観

修繕積立金は将来値上げされるのが前提です

一般的に、管理組合はマンション竣工時点から財務的なリスクを抱えています。それは、修繕積立金が本来必要な金額に比べてかなり低く設定されているために、将来その負担を引き上げざるを得ない状況に直面するということです。

ガイド自身は、この問題を「修繕積立金の簿外債務問題」と呼んでいますが、そのリスクの大きさの算出方法とそれを回避するための処方箋についてご案内します。

修繕積立金の簿外債務とは

修繕積立金の「簿外債務」とは、将来必要となる修繕等の工事費合計額と、現状の積立金を増額せずに推移した場合に予想される積立累計額との差額(不足分)を指します。なお、前者については長期修繕計画(以下、長計と言う。)で予定されている30年間の支出合計金額とします。

この長計には修繕積立金の徴収計画も併せて記載するのが通常ですが、ほぼすべてのマンションでは工事等の支出との帳尻を合わせるために概ね5年を目処に積立金が増額改定される予定になっています。

もちろん、その改定が確実に実現する保証はなく、将来必要と判断した時点で総会を開催して決議する必要があります。

<ケース・スタディー>簿外債務の算出

では、実在する物件のデータをもとに修繕積立金の簿外債務を算出してみましょう。

【対象物件の概要】
・総戸数     120戸(築2年目)
・延床面積    10,000平方メートル
・専有面積    8,400平方メートル(戸当たり平均70平方メートル)
・修繕積立金   月額 5,600円/戸(80円/平方メートル)
・管理費     月額 14,400円/戸
・管理委託費   年額 20百万円
・修繕積立基金  45百万円
・修繕工事合計額 70百万円  (長計30年間の予定金額)

長計によれば、築30年目までに必要となる工事費の累計額は、700百万円となっています。これから入居当初の積立基金(45百万円)を除いた金額を、30年間にわたって単純に均等積立方式で賄うには毎月いくら必要になるか計算します。(※専有面積1平方メートル当たりで算出)

655百万円÷30年÷12月÷8,400平方メートル= 217円/月

一方、現状の積立金の設定額は、80円/月ですから、217円/月との差額に相当する137円/月だけ不足している計算になります。これが管理組合が抱える「簿外債務」に相当します。

この簿外債務が生じたのは、本来必要な金額の4割弱しか積立ての見通しが立っていないことによることは言うまでもありません。

ちなみに、このマンションでは築5年目には戸当たり平均15,000円/月、築10年目には21,000円/月と5年毎に段階的に増額され、築20年目以降の33,500円/月でようやく打ち止めになる計画となっています。最終的な金額を専有面積あたりに換算すると478円/月ですから、何と当初の6倍にも膨れ上がることになります。

仮に新築時から均等積立方式で徴収した場合は、必要な徴収金額は217円/月です。戸当たりの積立金額を計算すると月額15,190円となり、管理費(14,400円)の金額を超えてしまいます。

マンション購入の際に、修繕積立金の負担が想定より月額1万円近くも増えるとしたら、住宅購入の予算が制約を受けるのは間違いありません。これが、分譲会社が均等積立方式を選択しない事情というわけです。

次ページでは、この簿外債務問題を将来顕在化させずに回避する方法をご紹介します。