結婚や離婚、家族構成の変化や相続など、人生何が起こるかわかりません。
楽しみにして買った新築マンションを入居する前に売らなくてはいけなくなったとき、どうすればいいのでしょうか?
一般的に新築マンションは竣工前(完成前)にモデルルーム等で販売をするため、購入契約を結んでから住めるようになるまで、数年に及ぶこともあります。特に、タワーマンションなどでは2年や3年にわたることもあり、その間に家庭環境が変わることもありえます。ここでは新築マンションを購入したのに入居前に売ることになったとき、何をすればよいかを説明します。

マンションが完成する前(引渡し前)

建築中のマンション

建築中のマンション

マンション完成前で引渡しを受けていない場合、つまり残代金を支払っていない場合には、所有権が買い手側に移転していないため、売却をすることはできません。
そのため、引渡しを受ける前に、マンションを手放すには、売り手の不動産会社(デベロッパー)との売買契約を解除する形式をとります。解除する方法としては、「手付解除」と「違約解除」があります。

「手付解除」とは、すでに支払っている手付金を放棄することにより、一方的に売買契約を解除することをいいます。手付金の金額はケースバイケースですが一般的には、購入価格の5%から10%程度になります。この場合、5,000万円の物件では250万から500万円です。

このとき注意したいのは、一般的に手付金を放棄することで解約できる期間には定めがあるため、この期間を過ぎている場合には手付解除をすることができません。まず、手付解除ができる期間を確認してください。

また、買い手の希望で、間取り変更の依頼や付属設備(オプション)の指定をしている場合、契約履行の着手をしているとみなされ、手付解除期間内であっても手付解除ができないケースがあります。

これらの理由で手付解除ができない場合は、「違約解除」という形式での解除になります。
「違約解除」とは、あらかじめ設定した違約金を支払うことにより売買契約解除することをいいます。違約解除についても契約書に記載がありますので、契約書を確認しましょう。一般的には、違約金の金額は売買価格の20%程度になります。この場合、5,000万円の物件では1,000万円となり非常に高額になります。

手付解除は、既に支払っている金額を放棄すれば解除できるため、買い手としても行いやすい解除方法です。一方、違約解除は追加で新たに違約金を支払うことになり、それが高額なため、資金を用意できるケースに限られます。

違約解除は売り手(デベロッパー)と交渉してください

解除方法が「違約解除」しかない場合でも、一度売り手と交渉をしてみることをおすすめします。
分譲主としては、解除費用を取得した後にキャンセル住戸として販売することができるため、違約金自体をそれほど当てにしていないケースもそれなりにあります。そのため、売り手の同意を得て契約を合意解約するという形を取ることができれば、解約に関する費用を契約上の違約金よりも低い金額に抑えることができる可能性があります。

まずは、売り手の担当者に事情を説明した上で交渉をすることをおすすめします。