築年数が古いマンション（築古マンション）の売却方法

増える築古マンション

築年数が30年、40年を経過したマンション（築古マンション）が多くなってきました。築30年超の分譲マンション総戸数は216万戸にも及びます（2011年 国土交通省発表）。特に1981年6月以前に建築確認を受けたマンションは、「旧耐震」と呼ばれ、耐震性能が1981年6月以降の「新耐震」と比較して劣ります。また、住宅設備も日々進化しています。築年数が20年程度のマンションと、現在の新築マンションの設備を比較すると当然のことながら古さを感じます。

このような、築古マンションの売却は難しいのでは、と考える人もいらっしゃいますが売れないわけではありません。ここでは、築古マンション売却の方法について、売り手が知っておくべきことを説明いたします。

売り手がリフォームしなくては売れないのか

築古マンションの売り手が一番気にされることは、「リフォームをしなくては売れないのでは」ということです。たしかに買い手は、売り手が数十年と住んできたままのお部屋よりも、ある程度リフォームがされ、きれいになっているお部屋を好みます。

しかし、売り手がリフォームする必要は特にありません。なぜなら、仮に500万円、1,000万円の費用でリフォームしたとしても、その分高く売れる保証はどこにもないからです。例えば、予算が限られている買い手は、現状のままで少しでも安く購入できることを好みます。また自分の好きなようにリフォームをしたいと考えている買い手は、売り手がリフォームしてしまったら購入をしません。

築古マンションの買い手とは

築古マンションの買い手になる人について考えて行きましょう。主に買い手の種類は以下の3つです。

1.立地にこだわりがあるが、購入予算が限られている個人

2.自分の好きなリフォームをして住むことを目的とした個人

3.リフォームして売却することを目的とした買取会社

それぞれについて詳しく説明いたします。

1は、新築マンションを購入する資金は無いが、築古マンションであれば手が届く人です。お子様の学区域やお仕事の都合上、郊外で購入を検討するよりもより便利な立地へのこだわりがあります。この買い手の特徴としては、なるべく安く買うことに重点を置いています。そのため購入後の多額のリフォーム費用などは想定していないことが多く、現状の設備が利用できることが望ましいです。

2は、リフォームへのこだわりがあることと同様に、立地とマンションの雰囲気等にもこだわりがある人が多いです。必ずリフォームを実施するので、希望するリフォームができるかどうかが重要なポイントになります。また予算の範囲内でリフォームを行うため、リフォーム費用に応じて購入希望金額が変わることがあります。

3の場合、買い手は買取会社です。購入までが早いこと、売り手が売却後の瑕疵について責任を負う必要がないことがメリットです。一方で通常売却できる価格よりも安くなることがありますので少しでも高く売りたい人へはおすすめできません。買取会社については（不動産買取の仕組みと利用方法）を参照ください。

次のページでは、実際に築古マンションを売るときの注意点とポイントについてお話します。