バブルの時代は、土地を持っているだけで多くの銀行や不動産会社、建設会社にもてはやされ、評価以上のお金を借りることができました。しかし、今や土地は持っているだけでは、価値があるとは言えない時代になっています。積極的に有効活用し自ら価値を創造して行かなければ、宝の持ち腐れどころか、所有者にとって負担となるマイナスの資産になってしまいます。

更地は持ち続けるだけでもリスクがあります

土地を更地で持ち続けることは、一見ノーリスクのように見えますが、そこには隠れたリスクが存在します。

まず、土地や建物のような不動産には固定資産税が課税されます。何も活用していない更地も例外ではなく、利益が全く無いのにもかかわらず、毎年固定資産税の支払いが生じてしまいます。更に、いざ所有者が亡くなった際には、相続税も負担しなければなりません。また、地価の下落が続いている日本では、ただ土地を保有し続けているだけで、どんどん資産価値が下がり続けてしまっているケースが多く見受けられます。少子高齢化の波で、日本の人口は減り続け、併せて不動産も長期的には間違いなく「余る時代」がやってきます。

そこで、一番問題なのは、将来のビジョンが無いまま、ただ更地を抱え続けることです。毎年税金を支払うだけの更地を活用することで、家賃収入を得たり、節税対策をして、税負担を減らしたりすることがテーマとなってきます。

ここでは、代表的な土地の活用法である、賃貸アパートを建築したケースのメリットを解説します。

更地を活用し賃貸住宅を建築することのメリット

【相続税対策】
土地活用により、相続税の評価の引き下げ効果が期待できます。土地は更地から貸家建付地評価となることで2割程度相続資産の評価を下げることが出来ます。一定の条件を満たせば、小規模宅地等の特例も受けられ、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合が減額されます。また、建物については現金を所有する場合に比べて6割程度の評価減となります。なお、資金調達の際に融資を受けた借入金の残高は、債務として遺産総額から減額できますので、大きな税効果が見込まれます。
土地活用による高い節税効果

土地活用による評価減の例


【固定資産税・都市計画税の軽減】
住宅用地として活用することで、土地の固定資産税・都市計画税ともに更地に比べて大きく減額されます。建物に対する固定資産税も、一定の要件を満たすことで当初3年または5年もの間、軽減されることになります。

固定資産税及び都市計画税は、公租公課として不動産所得の必要経費として計上することが出来るため、所得が圧縮され節税の効果もあります。

【安定収入の確保】
賃貸住宅経営では入居者さんからの賃料が主な収入となります。一定額の家賃が毎月振り込まれるため、金融商品投資などに比べ安定した収入が期待できます。金融機関も、アパート経営は長期的な安定収入の見込める優良事業として融資に積極的です。

また、不動産の収益は、給与所得などの他の所得と損益通算することが可能ですので、経費を上手にコントロールすることで節税に寄与することもあります。確定申告の手間はかかりますが、不動産所得の計算は比較的シンプルですので、素人の方でも市販の本で勉強するだけで出来るようになります。