簡単な解説　会社型不動産投資信託の仕組み

「4月にも不動産投資信託が東京証券取引所に上場される」など注目の不動産投資信託ですが、では、不動産投資信託とはどのような仕組みの商品なのでしょうか？簡単にみていきたいと思います。

不動産投資信託は、「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づいて商品化される証券です。
法律上、不動産投資信託を作る仕組みには、会社型と信託型という2種類がありますが、ポピュラーな型となるであろうと言われているのが会社型の仕組みです。

会社型の不動産投資信託では、「不動産に投資し、投資家へ配当をすることを目的として」専門の会社が設立されます。この専門会社のことを「投資法人」といいます。

投資法人の資本（もとで）のことを「投資口」といい、「投資証券」を発行してまかないます。また、投資証券の購入者のことを「投資主」といいます。
「投資法人」は株式会社と似たような会社形態を取っており、「投資口」は株式会社における「株式」、「投資証券」が「株券」、「投資主」が「株主」とイメージすることができます。

投資法人は、投資主から集めた資金を中心に、金融機関からの借り入れや投資法人債券（社債に該当）の発行による資金調達も併用して、主に賃貸用不動産を購入します。

一般の株式会社とは異なり、投資法人では従業員を雇うことが禁じられており、ほとんどの業務を第三者に委託しなければなりません。資産運用は外部の「投資信託委託業者」に、資産保管は外部の「資産保管会社」に、その他の一般事務は外部の「一般事務受託者」に委託しなければなりません。

投資法人は、購入した不動産の賃貸収入から諸経費を差引いた運用成果や不動産の値上がり益などを外部の委託業者を通じて得、これを投資家に配当するということになります。

会社型における不動産投資信託とは、主に先ほどの「投資証券」のことを指します。この不動産投資信託（投資証券）は、投資対象として流動性（換金性）が高いことがセールス・ポイントです。
従来からある不動産小口化商品などは、いざ投資から撤退しようと考えても、必ずしも買い手を見つけだすことが容易とは言えず、流動性（換金性）の低さが大きなデメリットとなるケースが多かったのです。

これに対し不動産投資信託（投資証券）に関しては、取引市場というものの存在が前提になっており、購入後も自由に売買できるため、いつでも投資から撤退したり、途中から参加したりできます。

流動性が高いということは、投資対象候補としての安全性が高いということになり、多くの投資家が参加しやすい大型金融商品として期待が高まっている訳です。前回のクローズ・アップの日経新聞の記事にあったように、「4月にも東京証券取引所に不動産投資信託が上場される」ということが正にこの内容を指しています。

最後に、アメリカではポピュラーな投資対象として定着しているＲＥＩＴですが、日本とアメリカとでは、投資文化や不動産に対する考え方・取引慣行などが大きく異なるため、わが国においてどのような形で不動産投資信託が進展するのかは、はっきりと予測することが難しい状況と言えるでしょう。

しかし、低金利時代が続いており有利な投資対象候補を見つけ出しづらい状況にある現在、一つの投資対象として、不動産投資信託を今のうちから研究しておくことも無駄ではないと思います。
個人的にも非常に興味を持っており、「不動産投資」のガイドとして私もがんばって研究していきたいと思っております。今後の解説も期待して下さいね。