今回は、不動産ファンドの仕組みについてご紹介しましょう。この記事でも度々登場していますが、「なんだこれ?」といった方のためにおさらいの意味を込めてご紹介しましょう。

不動産等の現物を出資する任意組合型

複数の投資家が出資し、それを専門家が運営を行い、その運営により得られた収益を投資家に分配するといった不動産特定共同事業による不動産ファンドがありますが、ここでは、よく似た名称のタイプが3つあります。それぞれおおよその内容については理解しておきましょう。

まずは、任意組合型ですが、投資家は、不動産の共有持分を取得し、その不動産を任意組合に現物出資します。そして、対象不動産を組合名義とし、共同で運営を行う方法です。 

この仕組みの特徴は、投資家は不動産(共有持分)を現物出資する点と、各投資家(各組合員)は、この不動産特定共同事業に対して無限責任を負う点です。したがって、権利関係は、不動産を所有している場合と同じです。

税務上は、投資家(組合員)へ分配された収益のみが不動産所得として課税されます。

しかし、この方法は、投資する金額が大きくなるとともに、投資家にとってはリスクが高くなります。
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任意組合型の仕組み



現金を出資する匿名組合型

匿名組合型は、投資家は、匿名組合の事業主体(運営者)に金銭を出資し、事業主体(運営者)は、その出資金によって不動産を取得し、運営、分配を行う方法です。

この方法は、現在、不動産共同投資事業の主流になっていますが、特徴としては、金銭を出資するとともに、投資家(組合員)は、その事業から得られる利益の配分だけを得るという契約を運営者と結ぶため、個別の出資者は特定されません。また、投資家(組合員)は有限責任となります。

税務上は、任意組合と同様に投資家(組合員)に課税されますが、商品特性や利益配分の方法によって税率等や課税方法が変わりますので、投資される際に、その商品の課税方法についてご確認ください。

この方法は、金銭の出資によるため、1口の出資額をお手頃な金額に設定することにより、大勢の方に参加してもらうことができます。
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匿名組合型の仕組み



同じ組合でも、匿名と任意とでは、投資家のリスクなどが違ってきますので、投資をされる際には必ずご確認ください。後から、「知らなかった!」では済まされません。

単純な仕組みの共有持分賃貸型

共有持分賃貸型は、3つのタイプの中でもっとも単純な仕組みで、投資家は、取得した不動産を事業主体(運営者)と賃貸契約を締結し、事業主体(運営者)は、その不動産を賃貸し、収益を投資家(組合員)に分配する方法です。

ただし、各投資家は共有者にすぎません。したがって、最終的に不動産の一括売却などを行う場合、各投資家(各組合員)の合意の形成が難しい場合も考えられますので、投資家(組合員)間の意思統一が、円滑な事業遂行に欠かせません。

なお、一定期間経過後、不動産を一括売却する方法、または、売却を予定しないものもあります。
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共有持分賃貸型の仕組み



次回「いろいろある不動産ファンドの仕組み2」
・アイドルやゲームが投資対象に・・・
・J-REITの仕組み(会社型)
です!お楽しみに!
※記事内容は執筆時点のものです。最新の内容をご確認ください。