売った後の責任、瑕疵担保責任とは？

瑕疵担保責任とは

売主、買主双方の条件がまとまれば契約となり、その後残代金を全額支払いと同時に、所有権移転が行われ無事取引完了となります。長きに渡ったであろう売主もホッと一息、これで一段落したいところです。

しかし、売主には、売った後にも一定期間売った物件に対して、不良部分があれば修復しなければならない責任が生じます。この、引渡完了後も一定の間、買主に対し発生する売主の修復責任のことを

「瑕疵担保責任」

といいます。言い方が正しいかどうかは分かりませんが、車や家電製品の「メーカー保証」のようなものと言えばイメージ出来るでしょうか。一般消費者同士での不動産取引においては、通常引渡をしてから3か月間が、瑕疵担保責任期間とすることが多いようです。

瑕疵とは？

瑕疵というのは「隠れた疵(キズ)」ということで、売主も知りえなかった物件の欠陥部分と言えます。ただ、なんでもかんでも瑕疵になるという訳ではなく、瑕疵の内容は決められています。どういう欠陥のことを瑕疵というのかというと、一般的なものは以下の4つです。

1．雨漏り
2．シロアリ
3．主要な部位の木部の腐食
4．給排水管の故障

ただし、マンションは構造が鉄筋コンクリートなので、1～3はあまり考えられません。こうした欠陥・瑕疵が見つかってしまうのは、どうしても木造の一軒家が多くなります。

瑕疵が見つかった時の対処法

瑕疵が見つかった場合には、速やかに売主・買主、そして取引に関わった不動産会社が現場を確認します。その結果、確かに瑕疵だと判断出来た時に売主の修復義務となります。瑕疵かどうかが判断できない時には専門家の判断を仰ぐことになります。

また、瑕疵と認定もされないうちから、買主が瑕疵だと一方的に判断し、勝手に修繕したとしても、かかった費用を後から請求することは出来ません。修復された箇所が本当に瑕疵だったのかどうか、本当のところは買主しか分からないからです。

ただし、売主が当初からその瑕疵について知っていて、それを契約時、買主に告知しておくと、買主は瑕疵担保責任の追及は出来ません。知ってて買った訳だから文句は言えない、ということです。

これらの瑕疵は主に一戸建てについての瑕疵の話です。では、建物が建っていない土地には瑕疵担保責任はないのでしょうか？ 先にも述べましたが、瑕疵というのは「隠れた疵」ということです。土地にそんな疵なんてあるのでしょうか？ 実はあるのです。次ページからは土地の瑕疵について見ていきましょう。