権利部甲区の記載内容
甲区は所有権に関する事項が記録される部分であり、順位番号、登記の目的、受付年月日・受付番号、権利者その他の事項の欄に分かれています。所有権の登記のほかに、差押や仮差押、仮処分、所有権に関する仮登記なども甲区に記載されます。順位番号は登記された順番であり、仮登記や権利をめぐる争いがあるときなど、これが重要な意味をもつ場合もあります。
登記の目的欄には、建物が新築されて最初に登記されるときは所有権保存登記、それ以降は所有権移転登記などと記載されます。土地の場合には、埋め立てで新たに生じた土地などでないかぎり、所有権保存登記はありません。
また、所有権移転請求権仮登記や差押などの登記もこの欄で分かります。
権利者その他の事項の欄には、所有権に関する登記であれば権利者の住所と氏名、共有者がいる場合にはそれぞれの持分が記載されています。
相続や贈与などが繰り返された不動産では、登記の目的の欄に「○○持分一部移転」「○○持分全部移転」などといった記載が並んでいることがあり、権利者その他の事項の欄と照らし合わせながら現在の持分を特定しなければならないケースもあります。
権利部乙区の記載内容
乙区は所有権以外の権利に関する事項が記録される部分であり、代表的なものは住宅ローンを借りたときなどの抵当権です。乙区に記載されるのは、担保権としての抵当権、根抵当権、先取特権、質権のほか、用益権としての地上権、賃借権、永小作権、地役権、採石権となっています。また、これらの権利に関する仮登記、仮処分などが登記される場合もあります。
なお、乙区も甲区と同様に、順位番号、登記の目的、受付年月日・受付番号、権利者その他の事項の欄で構成されています。
その他の事項の欄に、抵当権の場合はその債権額、根抵当権の場合は極度額が記載されていますが、債権額は当初の借り入れ額、極度額は借り入れを繰り返す場合の上限額であり、現在の借り入れ残高を示すものではありません。
借り入れ時期なども考慮したうえで、この額が極端に大きい場合は注意も必要ですが、常識的な範囲内であれば問題になるケースは少ないでしょう。
共同担保目録とは？
乙区に抵当権設定などの登記があるとき、「権利者その他の事項」の欄の最後に「共同担保目録（あ）第○○○号」のように記載されていることが多いでしょう。共同担保目録とは、1つの抵当権などに対して複数の不動産が担保になっているときに作成されるもので、住宅ローンを借りたときに土地と建物が共同担保となるのが代表的な例です。
共同担保目録付きの登記事項証明書を請求した場合にのみ、これが追加されます。
所有者が事業用の資金を借りているような場合には、たとえば3千万円程度の住宅に数億円の根抵当権が設定され、共同担保目録に十数個の不動産が記載されていることもあります。
登記事項証明書の日付に注意
不動産業者から登記事項証明書を渡されたような場合には、その日付にも注意が必要です。登記事項証明書の最後には、登記官の認証文や職印とともに発行した年月日も記載されていますが、これが古いときには現在の登記内容が変わっていることも考えられます。売買契約前に直近の登記事項証明書を取り直すこともあるほか、決済前には司法書士が直前の登記内容を確認することになっていますが、購入検討の段階でもなるべく新しい登記事項証明書の内容をチェックしておきたいものです。
注意すべき登記とは？
不動産を購入するときに気をつけたい登記として、まず譲渡担保による所有権の移転登記が挙げられます。これはお金を借りたときの担保として所有権が移転されているもので、真の所有者と登記された所有者が異なります。ほとんどの場合は通常の金融機関からの借り入れではありませんから、このような登記がある物件は避けるべきでしょう。
所有権移転仮登記など所有権に関する仮登記がある場合は、それ以前に何らかの取引があったのであり、仮登記が本登記に直されれば、後から購入した者が所有権を失うことになります。
そのような不動産を購入するときには、仮登記が抹消されてから売買契約をするなどの慎重さも求められます。
仮処分の登記がある場合も、その不動産の所有権をめぐって裁判が行なわれていることが考えられるため、購入は避けるべきです。
ただし、以前には住宅ローンによる通常の抵当権設定登記とワンセットで、所有権移転請求権仮登記や条件付賃借権設定仮登記を常に付けていたノンバンクなどがあり、現在もその登記が残っている場合があります。
このような仮登記は、売主が住宅ローンの残債を支払うことで抹消されますから、あまり心配はいりません。
差押や仮差押の登記があるときは、これらを取り下げてもらう必要があるため、その段取りなどを不動産業者にしっかりと確認し、確実に取り下げられることがはっきりしてから購入の話を進めるべきでしょう。
買戻特約の登記は、一定期間内の売却を防ぐ目的のほか、担保の手段として用いられることもあります。買戻特約や、担保目的である質権の登記がある場合も、これらが確実に抹消できないかぎり購入するべきではありません。
また、現在の名義人の所有権に関して「真正な登記名義の回復」のような記載があれば、過去に権利をめぐって何らかのトラブルがあった可能性も考えられますから、その背景をしっかりと確認することが必要です。
建物に第三者の賃借権が設定されているようなときは、その建物を購入しても自ら使用することができない場合もあります。
土地に地役権が設定されているときは、その土地の利用に関して何らかの制限を受けるほか、自由に建物を建てられないこともあるため、その内容をしっかりと確認するようにします。
注意すべき登記がある場合だけではなく、逆に相続登記がされていない場合にも気をつけなければなりません。
相続された土地や建物について、相続人のなかの一人と交渉をしても、他の相続人の合意が必要ですし、それ以前に相続登記がなければ共同相続人が誰なのか第三者では分からないことになるでしょう。
関連記事
不動産売買お役立ち記事 INDEX法務局に備えられた図面の基礎知識
自分でもできる登記の調査とその手順
不動産登記法の大改正で何が変わった？
仮登記がある物件を購入するときには？
