私が会長を務める公益社団法人・東京共同住宅協会には連日、悩みを抱えたオーナーさんから相談の電話があります。セミナーなどでの相談を合わせると、年間でおよそ1000件にものぼります。賃貸経営に関わる悩みにはどんなものがあるのでしょうか。
オーナーにはどんな悩みが多いのか
空室は一番大きな悩み
悩みの第2位は、家賃の滞納です。督促しても払ってくれない。どうしたらいいのか、というご相談です。
第3位は、入居者によるトラブルです。ペット不可の規約にもかかわらずペットを飼ったり、騒音、ゴミ出しといったマナーの問題など、注意しても改めようとしない不良入居者に悩むオーナーさんが多いことが分かります。
第4位は、管理を委託している管理会社への不満です。特に深刻なのは管理会社に不満があるので解約しようとして、トラブルとなった場合です。
第5位は、賃料の下落です。長引く不況とデフレ、また近年の賃貸市場の冷え込みが、経営に深刻な影響を与えていることが分かります。
他にも退去時の原状回復義務違反や、それに伴う敷金返還についてのトラブル、また物件の老朽化に伴う修繕や建て替えの悩み、相続や相続税の支払いの問題など、オーナーさんにはさまざまな悩み事があります。
築年数とともに悩みが増える。賃貸経営は建物老朽化との戦い
そしてこれらの悩みは、建物の築年数とともに増えていきます。新築のときには何の悩みもなかったのに、築5年を過ぎると空室や家賃滞納、不良入居者など「おや」と思うような問題が出始め、10年を過ぎるとそれが一段と激しくなります。そのとき、オーナーさんは次から次へと出てくる問題への対処に奔走することになります。私の経験からも賃貸経営の相談の多くは、築10年以降の物件を所有される大家さんからのものです。賃貸経営の相談の多くは築10年以降から始まります。これは空室や家賃滞納、補修やリフォームの必要性などが、老朽化の進行とともに増えてくるためです。その意味でも、賃貸経営とは建物の老朽化との戦いであるといえます。
問題が起きてしまった場合は原因を追究し、一つ一つ潰していかなければなりません。さらに必要なのは、実際に起きる前に未然に防止することです。それによって初めて健全な経営が可能になり、利回りや税制上の特典といった賃貸経営のメリットが活きてくるのです。
幸せな老後のキーワードは、「健康で長生き」です。健康と長生きの両方があってこそ幸せなのです。長生きだけしていても、病に苦しみ続けていたとしたら幸せな老後とはいえません。賃貸経営も同じで、経営の途中からトラブル続出でオーナーさんがへとへとになってしまうようでは、とても幸せな経営とはいえません。人に健康が大切であるように、賃貸事業にも健全な経営が大切です。
経営上手なオーナーさんは、退去をチャンスと考える
経営上手なオーナーさんは、入居者の退去をネガティブには考えません。むしろ「手を加えるチャンス」とポジティブに考えています。退去があったときこそ、部屋のイメージを一新するようなリフォーム工事を行うチャンスと捉えましょう。入居希望者が好きなだけ物件を見比べられる現状では、パッと見たときの部屋のインパクトが大切になります。あまり特徴のない部屋だと、さまざまな物件と接する中で忘れられてしまいがちです。壁紙一つでもデザイン性の高いものに変えれば、他の物件との差別化ができ、「あの物件はおもしろかった」と思い出してもらえるようになります。
新築物件以外ではデザインを変えるチャンスは限られています。その意味で入居者が退去した際に行う原状回復工事は、イメージチェンジのための数少ない機会といえます。
「いつもの内装屋に頼んで元通りになったから、原状回復は十分」と思うのは、安易な考え方です。入居希望者の心をつかむのは、「他より一歩上を行っている部屋」なのです。
