最後の手段としての明け渡し訴訟とは？
訴訟で明け渡しを求めるときは、貸し手であるオーナーさんが、相当な期間、督促を続けたかどうかが問われます。裁判では、少なくとも3回ぐらいは内容証明つきで督促していない限り、十分な期間とは認められないのです。訴訟手続きをしたとしても、実際に裁判に入れるのは約1ヶ月後です。ですから督促期間を入れると、最初の未払いからは最短でも3ヶ月ぐらい経過しています。オーナーさんが入居者のペースに合わせてゆっくりやっていたら、半年ぐらいはすぐ過ぎてしまいます。
その間、ずっと未払いが続き、新しい入居者の募集もできないのです。ですから督促の開始に至るまでの間、無駄にしている時間はありません。
裁判では、家賃未払いを理由とした明け渡しと、未払い家賃の請求を同時に求めることになります。裁判官が双方の言い分を聞いた上で、オーナーさんの言い分がもっともで、判決になれば明渡しを命じることになると考えた場合は、その考えを入居者に伝え、先ずは和解を勧めます。
和解に至らずに判決となれば、借りている部屋を明け渡し、滞納している家賃を全額一括して支払えという内容になります。
一方、和解の場合、裁判官は「部屋の明渡しは和解から3ヶ月猶予してもらい、滞納している家賃の支払いも、分割で払うことを認めてもらうよう、大家さんを説得します」と説くので、ほとんどの場合は入居者も和解に応じることになります。
和解が成立した場合は、和解の内容が和解調書(わかいちょうしょ)に記載されます。裁判上の和解の場合、調書の内容は確定判決と同じ効力を有する、という民事訴訟法の定めがあり、これに基づいて強制執行が行われることもあります。
明け渡しについては、和解調書には2つの種類があります。1つは「明け渡しをする」とだけ記載されるケース。もう1つは認諾(にんだく：被告が原告の請求を認めて争わない旨陳述すること)がつけられ、「もし何年何月何日までに入金しない場合は、強制執行を認めます」という内容の調書が作成されるケースです。後の方が入居者にとってはきびしい内容といえます。
未払い家賃に関しても、入居者に対して支払いの義務が課されます。けれども、いくら調書にそのような内容が記載されても、ない人からお金は取れません。実際に、支払い義務が認められても結局は家賃を回収できないケースも多いのです。結局、裁判に勝っても本当の目的(家賃回収)は達成できないことも覚悟しましょう。
明け渡し訴訟の後、双方が本当の意味で和解して、入居者がそれからも同じ部屋に住み続けるということはほとんどありません。大抵のオーナーさんは、「もうこの人は信用できないから、出ていってほしい」と主張します。
結局、明け渡し裁判にまで至ることは、オーナーさんにも入居者にも不幸な結果なのです。けれども人の良い大家さんに限って、最初のうち家賃滞納に対して甘い対応をしてしまい、ずるずると長期滞納を招いてしまい、最終的に裁判までいってしまうことになるのです。
この点は、管理会社に任せた場合でも同様です。滞納された家賃回収一つでも、手際よくすみやかに済ませる管理会社もあれば、だらだら時間をかけて長期滞納を招いてしまう管理会社もあります。
管理会社を選ぶ際には、「滞納対策」と「空室対策」の2つに強い会社を選ぶことです。
最近では、大家さんの駆け込み寺のような公益団体もありますので、ご自身では手に負えないと感じた時は、電話などでも問い合わせしてみると良いでしょう。
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