今後一層、不動産の収益性が重要となります。

不動産の担保評価とは


通常、不動産を購入する際、金融機関の融資額は、不動産の担保価値を基準に、融資額を評価する方法が一般的です。
担保価値とは、土地の場合、路線価の約8割を、建物の場合は、固定資産税相当額程度で評価されます。路線価については、国税庁のホームページ、「財産評価基準書」で見られます。(http://www.rosenka.nta.go.jp)

この場合、評価以上の融資を引き出すのは困難です。そこで多額の自己資金や、より多くの担保の提供が必要となってきます。

これに対し「収益還元法」という評価算出方法をあわせて利用することにより、限度額以上の融資を引き出すことが可能となる場合があります。

この考え方は、不動産価格の設定の根拠や、投資目的の不動産の価格設定などに利用され、徐々にではありますが、金融機関より融資を引き出す条件としても考慮されるようになっています。ただ、現時点で、多くの金融機関は「収益還元法」により融資をうたった金融商品を売り出してはいません。
よって、メガバンクや、地銀、信託銀行の一部の銀行で個別に対応しています。

収益還元法の導入の背景には、バブルの原因ともされた「周辺取引事例」による評価の存在があります。
これは、対象の不動産周辺において取引された不動産価格を参考に、不動産の価格を算出するという方法で、評価価格の根拠があいまいになるリスクがあります。それに比べ、収益還元法による価格設定の場合、対象の不動産の、実際に得られるだろう収益から、物件の評価をするため、より確実な評価が可能となり、金融機関はこの考え方と併用して、物件の評価をしております。

今回は、この収益還元法のひとつである、直接還元法を使って解説したいと思います。