直接還元法とは
一般的に、不動産担保とした融資限度額は、対象不動産を評価する時点で、再調達したら幾らかかるのかという考え方に基づいて算出された価格の合計である「積算価格」で算出、評価されます。
しかし、ここでいう直接還元法は、対象不動産の年間収益を、想定利回りで、除算し、価格を求める手法で、不動産から生み出される収益そのものを担保として評価する方法です。
例えば、家を建て、それを人に貸せば家賃収入が発生するように、その不動産から得られる収益を担保とする考え方です。
つまり、不動産から得られる収益が黒字である限り、担保評価として認められることが可能であり、金融機関から融資を取り付ける時点で、金利や、担保の交渉を有利に引き出す交渉ができるケースもあります。
さらに別の観点から、購入する不動産の価格が、高いのか、安いのかの判断材料に「収益還元法」を利用することも出来るのです。
直接還元法の計算方法
直接還元法の算出方法は、非常に簡単です。
不動産の収益還元価値＝収益÷利回り
つまり、不動産の価値は、不動産から得る収益を利回りで除法することで、簡単に計算する事ができるのです。わかりやすくする為に、簡単な例を用いて考えてみます。
例えば、今、あなたが検討しているマンション（購入価格５千万円）があって、その賃料が年間３５０万円だと想定し、さらに、この周辺地区における、一般的なマンション投資の利回りが８％前後であることを考えると、
３５０万÷８％＝４３７５万円となり、
今検討している物件の担保評価は、上記価格の評価を得ることが可能な物件ということになりますので、積算価格プラスαの融資条件が可能かどうかと見ることができます。
このように不動産の収益還元法は大変便利ですので、是非覚えておいてください。
