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| 媒介契約はどれがいいのか |
２００９年４月２８日の記事では、お金をかけずに不動産を高く早く売る方法をお伝えしました。お金をかけずに高く早く売るには、６つのポイントがあるということでしたね。
これら６つのポイントをおさえるだけでも十分効果があるはずです。
でも、さらに媒介依頼方法を知れば、より高く売却できる可能性があります。
それは、一般媒介で依頼する事です。
「だけど、どの業者も専任がいいと言っているよ？」
確かに、不動産業者なら必ずこのように言う事でしょう。なぜなら、専任媒介契約は業者にとって都合が良いからです。
そこで今回は、なぜ不動産業者が専任を勧めたがるのか、その理由について解説します。
これを理解すれば、お金をかけずに不動産を高く早く売るには、なぜ一般媒介が良いのかがお分かりいただける事でしょう。
１．専任を狙う訳。そこには、両手契約があるから
不動産業界では、売主・買主双方から手数料をもらう事を両手契約と言います。
１つの契約で、売却・購入が自社の顧客であれば、売主だけではなく、買主からも仲介手数料をもらう事が出来るのです。
「えっ、手数料は、売主も買主も払うの？」
そうです。仲介手数料とは成功報酬であり、売主だけでなく、買主も支払うものです。
そこで、営業マンは両手契約を狙い専任をとろうとしてきます。専任または専属専任であれば、売主を独占する事が可能で、仮に他業者紹介の購入者で契約になったとしても、売主から手数料がもらえるためです。
しかし、一般媒介では売主を独占する事が出来ないため、他に売却依頼した業者で決まってしまうと、仲介手数料はもらえません。そのため、営業マンは専任を取ろうと必至で口説いてきます。
そこには「お客様のために」という気持ちより「仲介手数料を確実に取りたい」という強い気持ちがあるためです。
２．給料の仕組みと裏事情
さらに、営業マンはその給料体系のために、専任を無理矢理でも取らなければならないという裏事情があります。
それは、大半の営業マンの年収が歩合給という事実です。
両手契約なら単純に歩合給が２倍になると考えても差し支えありません。
このため、いかに「両手で稼ぐか」が重要になってくるのです。これはあなたにとって大変危険な事です。
実は、業者の中には両手契約を狙うために、他業者から購入申込書が届いても、そちらを優先しないで、自社のお客様を優先する実態が蔓延しているのです。
３．専任は避けた方がよい具体例
仮に専任媒介でA社に５０００万円で売却をお願いしたとします。
そうすると、A社は、不動産流通機構に７日以内に掲載する義務が生じます。
登録後は、B社、Ｃ社、Ｄ社・・もお客様へのご紹介が可能になり、B社から５０００万円で購入申込書（欲しいという意思表示）が入ったとします。同時期に、A社のお客様より４９００万円で購入申込書が入ったとします。
ここで、A社は、B社５０００万円の話を売主にすると思いますか？
結論から言って、売主には話さないケースがほとんどです。
話す時は、Ａ社の４９００万円で、まとまらない時です。
まとまるようであれば、敢えて話しません。
「じゃB社の顧客が怒るのでは？」と思いの方もいらっしゃると思いますが、A社は４９００万円で話を進めているとは、Ｂ社には話しません。
あくまで、同じ５０００万円かそれ以上で同時に申込みがあったとだけ話せばいいのです。
要するに、専任や専属専任媒介で業者を１つにするとは、こういう危険を伴う可能性があるのです。
業者と営業マンにとっては、売主のために高く売るより、両手契約をしていかに多く仲介手数料を稼ぐかが、一番重要なのです！
「じゃーどうすればいいの？」「専任は避けた方がいいの？」
ケースにもよりますが、私は一般媒介をお勧めしています。
次回この理由について、詳しくお伝えしていきたいと思います。
