同一のマンション内なのに価格差が1,000万円以上あったり、隣合う住戸でも数百万円の価格差があったり、ひとつの建物であっても、その中の住戸の価格はかなりバラツキがあります。いったいマンションの価格はどうやって決められるのでしょう。

販売会社にもよりますが、一般にマンションの価格は、ポイント制で差を付けて決めていく場合が多いのです。まず、その建物の基準となる住戸、だいたいは中層階の中住戸ですが、この住戸を100とし、これをもとにいくつかの要素を判定し、0~±5程度の幅でポイントを足したり引いたりしていきます。

では、判定の対象になる要素とはどんなことでしょうか?

階数が高いほどプラス評価される

間取りや広さが同じでも階数が違うと価格設定に差が生じます。

眺望のいい上層階に行くほどポイントは高くなる
眺望のいい上層階に行くほどポイントは高くなる
基本的には中層階から上に行くにしたがってポイントが加算され、反対に中層階から下の階に行くにしたがってポイントは減るという具合です。理由は眺望の善し悪し。目の前に視界を遮るような高層の建物がない上層階であれば、開放感もありますし、十分な採光も得られます。

さて、眺望は期待できない下層階ですが、エレベータを使わずに移動できる、もしもの時に避難がしやすいといったメリットもあります。1階であれば、階下への足音などに神経を尖らせる必要がないので、幼児のいる世帯などではむしろ利点としてとらえることもできるでしょう。

ちなみに眺望に関しては、マンションの立地条件によって差があります。1つ階が違っただけで眺望に大きく差がでる物件もあれば、高層の物件が隣接しておらず、高台に位置するなどの条件で、1~2階程度の違いでは見え方にそれほど大きな差がでない物件もあります。モデルルームなどではCGで確認させてくれる場合もあるので、聞いてみるといいでしょう。

日当りがいい方角は価格も高め

日当りのいい南向きの住戸は価格設定の上ではプラスポイントとして評価されます。一般的には「南向き」>「東向き」>「西向き」>「北向き」という順番で評価されるようです。簡単に方角ごとの特徴を紹介しましょう。

まずは、日本人の大好きな「南向き」。午前、午後を通じて日当りがよく快適ですが、人気が高いゆえ、価格が高く設定されたり、面積が狭くなるケースも少なくありません。

次に午前中から日が差す「東向き」。朝日を浴びて一日を気持ちよくスタートできます。午後は日差しが入らなくなるので、日中は出かけていることが多い共働き家庭に好まれるケースが目立ちます。

そして午後から日が差す「西向き」。夏はその強い日差しのおかげで冷房コストがアップする可能性がありますが、その分冬は暖かく暖房コストが抑えられるという声も聞かれます。洗濯物もよく乾くでしょう。

最後は日当りは期待できないが価格は低めと考えられている「北向き」。実際には真北向きの住戸というのは稀で、少しでも室内に日が差すように設計されているのが普通です。タワーマンションの高層階のように周囲に光を遮るような建物がなければ、採光は十分で、光が柔らかい分、家具が傷みにくいという良さもあります。

以上のように、どの方角にもそれぞれ魅力があります。また物件の立地条件によって事情は異なるため、必ずしも上記の順番通りにポイントが判定されるとは限らないようです。

階数や住戸の向きが同じでも価格に差がある場合があります。その理由は次ページで。