超築古マンション
超築古マンション中には、評価が高く価値のあるマンションも!
築35年超のマンションは誰もが買いたい物件ではありません。また、誰もが買える物件でもないのです。その理由をご説明します。

築30年超のマンションはローンがつきにくい

私は、築35年で買ったマンションに5年住み、もうすぐ築40年というところで、売りにだしました。超築古マンションは、同程度規模の新築価格の3~4割程度の価格に査定され、売り出しました。したがって相当な割安感があり、見学に訪れる人は数十組となり、結構な数に上りました。そのうち数組は気に入ってくれ、銀行へ住宅ローン借入の審査を申請しました。

ところが、築35年超の物件は担保力が低く評価されるため、融資がおりない、おりても短期間での返済となるなど、ローンが組みにくい状況がありました。したがって、買える人は限られてしまいました。幸い売り出して2か月で現金で購入するという買い手が現れてほっとした次第です。

マンションでも、土地の持ち分が重視される

築35年超のマンションの買い手は、老朽化した建物を壊したあとの更地の持ち分が、最後に残る資産と考えます。

そこで、土地の持ち分がいくらなのかを気にします。マンションのハシリのころに建ったものは、比較的敷地にゆとりを持たせており、11・12階程度のものが多いため、総戸数も60戸~80戸程度です。その分各住戸の土地の持ち分は比較的多くなります。

1990年代以降に建てられた超高層マンションは総戸数1000戸を超える規模のものが多く、各住戸の土地の持ち分は相当少なくなります。そうした点では超築古マンションの最終形の資産価値は高いものが多いということになります。


古くて汚い住戸はリノベーションしたほうが売りやすい?次のページで、その理由をお話しします。