【ガイドの不動産売買基礎講座 No.45】

土地や一戸建て住宅を購入する際に、宅地建物取引士から「建築協定による建築物の制限」が説明されることもあります。制限の内容は協定ごとに異なるため一概にはいえませんが、建築協定とは何か、その主なポイントを知っておくようにしましょう。

建築協定とは、住宅地としての良好な環境を作ることや商店街としての利便性を向上させることなどを目的として、地域住民が主体となって定める建築のルールであり、その類型には大きく分けてふたつあります。

ひとつは「地域の住民同士で私的な契約を交わしルールを決めるもの」(任意協定)であり、もうひとつは「一定の手続きを経て区市町村の認可を受けるもの」です。

前者の場合は、契約当事者のみが拘束を受けることになり、新たに土地を購入した人に対しては強制力がありません。

しかし、その地域の住民が自主的に取り決め、皆が街づくりに取り組んでいる中に入っていくわけですから、良好な近隣関係を築くうえでもそれをまったく無視することは問題であり、できればその仲間に加わっていきたいところです。

一方、後者の場合は協定区域内の土地所有者など(借地人も含む)の合意に基づいて申請を行ない、建築基準法の規定に則って役所から認可公告を受けたものであり、新たにその協定区域内の土地を購入した人に対しても効力が及びます。建築協定の多くはこちらのタイプでしょう。

建築協定では、不当な内容でないかぎり土地や建物の利用について自由に制限を定めることができます。ただし、建築基準法による規定よりも厳しくすることが求められ、建築基準法の内容を緩和することはできません。

建物の用途(店舗などを禁止して専用住宅に限定する、など)や建物の構造(木造2階建てに限定する、など)、道路や隣地からの後退距離、生け垣の構造などを定めることが多いほか、外壁の色彩などについて定めている場合もあるでしょう。

いずれの場合も良好な環境を維持することが主な目的となっていますから、その土地の付加価値を高めるものでもあり、購入した際には「積極的に」守っていきたいものです。

また、商店街などにおける建築協定では、全体の統一イメージを醸し出すために高度な内容の協定を定めている場合もあるようです。


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