【ガイドの不動産売買基礎講座 No.71】

建物の外壁の位置を制限する規定として、建築基準法第54条による「外壁の後退距離の制限」と第47条による「壁面線による建築制限」があります。今回はこれらの規定について、制限のあらましをみていくことにしましょう。


外壁の後退距離の制限

外壁の後退距離の制限が定められるのは、第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域の2つの用途地域内に限られます。

都市計画によって外壁の後退距離が定められると、敷地境界線から建物の外壁(またはこれに代わる柱の面)までを指定された距離以上にしなければなりません。この場合に定められる距離は1.5メートルまたは1メートルのいずれかとなっています。

ただし、この制限が定められていない第1種・第2種低層住居専用地域も数多くあります。


外壁後退距離の緩和措置

外壁(またはこれに代わる柱の中心線)の長さの合計が3メートル以下であれば、後退距離を満たさなくてもよいとする緩和措置があります。つまり、建物の角が1辺1.5メートル以内の正三角形程度に後退ラインをはみ出すことはOKなわけです。

また、物置などで軒の高さが2.3メートル以下かつ床面積の合計が5平方メートル以内の場合は、後退距離の制限を満たさなくてもかまいません。

なお、風致地区の指定による外壁後退制限や、建築協定で外壁後退が定められる場合もありますが、これらはそれぞれ別の規定による制限であり、緩和措置の内容などは異なります。


壁面線による建築制限

都市計画区域内で「壁面線」の指定を受けると、建物の壁もしくはこれに代わる柱、または高さ2メートルを超える門や塀は、原則として壁面線を越えて建築することができません。ただし、地盤面下の部分または許可を受けた歩廊(アーケード)の柱などはこの限りではありません。

前記の「外壁後退」の場合には、道路側だけでなく隣地との境界線からも後退しなければなりませんが、壁面線による制限の場合は道路境界線からの後退距離となります。

壁面線は建物と道路の間に空間を確保し、家なみを揃えることによって環境の向上を図ることが目的です。この制限の指定にあたっては、特定行政庁建築審査会の同意を得ることや利害関係者への聴聞、公告など、一定の手続きが必要とされています。


壁面線の指定による容積率の緩和

前面道路の幅員により容積率の制限を受ける敷地の場合などでは、壁面線の指定により容積率が緩和されることになるケースがあります。この場合、道路と壁面線との間の空地が、道路と一体的に連続して確保されていることや、安全上に支障のないことなどが前提となります。

ただし、容積率が緩和される代わりに、前面道路と壁面線の間の部分は容積率算定上の敷地面積に算入されないため、注意しなければなりません。


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