建売住宅や宅地分譲の区画割りの基本を知る(3ページ目)

5区画に分割する例

ある程度整形に近い敷地を5分割しようとすると、分割後の敷地面積のアンバランスが生じやすいほか、敷地の縦横比が極端になりがちなため、難しいケースが多いものです。

しかし、下図のような分割例も実際にありました。
このとき、路地状部分の幅は3つ合わせて6ｍ（以上）になります。これをそれぞれの敷地で排他的に使っていたのでは勿体ないでしょう。実際に見た例でも下図の黄色部分を道路状に舗装整備し、それぞれの自動車が容易に出入りできるようにされていました。
なお、このように道路状に整備した場合でも、路地状部分の面積はそれぞれの敷地面積に算入されます。

6区画に分割する例

6区画（以上）に分割しようとするときは「位置指定道路」の出番です。この規定は建売業者（民間開発業者）などが新たに私道を造ろうとするときに適用されるもので、4ｍ以上の幅が必要です（自治体によってはそれ以上の幅の規定を設けていることもあります）。

また、その幅にもよりますが、「位置指定道路」では規定に基づいて隅切りが設けられます。
「位置指定道路」が「建築基準法による道路」として認められることで、h・i・j・kの各区画で2ｍ以上の接道義務を満たすことができるようになります。さらに、もともとの敷地の奥行が長い場合にはこの「位置指定道路」を延ばして8区画、10区画といった分割も容易にできます。

しかし、路地状部分とは違って「位置指定道路」の部分は敷地面積に算入されないため、建物の面積（容積率など）にも影響を及ぼします。

また、不動産業者側からみれば相場価格を付けられる敷地の販売面積が減るわけですから、「位置指定道路」部分は最小限にとどめることが基本です。上図でh・iの奥のほうまで「位置指定道路」を延ばすことは一般的にありません。


これ以上の数の区画に分割する場合でも、基本的なやり方はこれまで説明したものの応用です。実際にはもともとの敷地が不整形で、かなり複雑な分割が行なわれている例も多いでしょう。

周囲をすべて道路に囲まれ、整形でまとまった敷地の場合には、下図のような分割例も考えられます。


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page２　≪3～4区画に分割する例≫
page３　≪5区画以上に分割する例≫
page４　≪敷地細分化の規制など≫